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房產小常識

買房議價一毛錢都不加,就等於買到最便宜的價格嗎?房市專家教你,估算合理房價

撰文者:阿宅地產顧問(蕭大立) 更新時間:2025-03-15 瀏覽數:12

關鍵字:

買房 議價 合理房價

圖片來源:達志影像

當你經歷了千辛萬苦的看房過程,選到中意的房子,接下來,終於要進入最重要的議價階段。關於議價,通常一般人都有個迷思,以為買房議價的終極目標,是買到底價,也就是屋主願意售屋的最低價格。大家往往認為,如果買房砍價能夠殺到底價,一毛錢不加,就等於買到了最便宜的價格,而在這場交易中,自己就是得利的那一方,但事實真是如此嗎?

正確議價重點不在探底價,而是買到合理價

讓我們跳脫買方的角度,轉換一下立場,先來了解屋主委託房仲賣房時,底價設定的邏輯吧。當屋主想賣房時,通常心中都有自己想實拿的金額。但房屋成交價,並不是全部進到屋主的口袋,還須扣除其他成本,例如仲介費、土地增值稅及房地合一稅費,也需考慮買方的議價空間。


為了讓屋主能拿到預期想拿的數字,仲介公司銷售物件,是用屋主設定實拿金額為基準,加4%仲介費、概估土地增值稅及房地合一稅費作為底價,再考慮10%議價空間,就是大家看到的開價,可參考以下公式:
物件開價=(屋主實拿金額+4%仲介費+概估土地增值稅及房地合一稅費)底價+10%議價空間

你發現其中的蹊蹺了嗎?賣房底價,是用屋主想實拿的金額作基準,但這個數字與合理市場行情,很可能是兩回事。當屋主在決定實拿金額時,一定會以鄰近最高價的實價登錄案件,作為賣房的目標價。至於最低能接受的金額,則不會低於當初自己買房的成本。

雖然這些最高價的實價登錄案件,可能社區條件更好、位於高樓層或有裝潢,其實和屋主房子的條件並不相同,但屋主不一定具備這樣的價格判斷能力,甚至單純只是因為貪心,認為別人能賣這麼高,自己一定也可以。而仲介為了接案,即使屋主心中底價明顯偏高,仲介也可能接受,只要在委託銷售的過程中慢慢說服屋主,逐步下修底價就好。

當屋主期望底價高於市場行情,即使議價了半天,買到屋主底價也還是買貴。所以,正確議價的重點不在探底價,而是如何買到合理價。

延伸閱讀
第1次買房卻不知從何下手?房市專家教你,2秒速算能負擔的房屋總價
新手買房必看!代銷、仲介、屋主自售是什麼?服務費通常落在「這個價位」

書籍簡介_給首購族的聰明買房術
作者:阿宅地產顧問(蕭大立)
出版社:悅知文化
出版日期:2025/2/17

作者簡介_阿宅地產顧問(蕭大立)
擁有20年房地產與金融業工作經驗,曾任職於銀行、壽險公司、金融資產管理公司(AMC)、估價師事務所,以及全房網策略總監。為業界中少有,在房地產及金融上下游產業鏈均有充分歷練的專業人士。經手過五花八門的不動產物件,除一般住宅,也包含百億元的商用不動產及偏遠的法拍山坡地,實務資歷豐富且完整。

2023年轉往網路自媒體發展,擅長以淺顯易懂的圖文解說分享地產專業知識。首年瀏覽量最高文章即突破百萬,前十名文章流量合計超過550萬。

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學歷:國立政治大學地政碩士、企管碩士。
經歷:日盛金控行政處資深專案經理、南山人壽房地產投資暨管理部專案副理、信義房屋鑑價部-估價師事務所主任幕僚、瑞普國際物業-估價師事務所估價師、臺灣金聯資產管理公司初級專員。
證照:普考不動產經紀人、CSIA證券分析師、證券商高級業務員、投信投顧業務員、理財規劃人員、信託業務人員、銀行內部控制與內部稽核、人身保險、產物保險業務員等。

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