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244萬免稅額，父母等跨年贈與不動產最省稅？地政士：其實這樣做才最划算
撰文者：經濟日報 / 游智文 更新時間：2025-12-26
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圖片來源：達志影像
摘要
每年每人有244萬元贈與稅免稅額，許多父母用來移轉不動產給小孩，尤其是年底，跨年累計免稅額共有488萬元，父母2人合計更有976萬元，一次就有足夠免稅額移轉房子，完全不用繳贈與稅。不過，資深地政士表示，這種方式其實有增值稅以及房地合一稅問題，並非最好方式。
每年每人有244萬元贈與稅免稅額，許多父母用來移轉不動產給小孩，尤其是年底，跨年累計免稅額共有488萬元，父母2人合計更有976萬元，一次就有足夠免稅額移轉房子，完全不用繳贈與稅，許多人認為是妙招。
不過，資深地政士表示，這種方式其實有增值稅以及房地合一稅問題，並非最好方式。如果條件允許，採取現金贈與，或先賣房子再現金贈與，而後由小孩自行買房，才能真正完美節稅。
正業地政士事務所所長鄭文在表示，由於不動產贈與稅，是以房屋和土地公告現值來計算，市價1,000萬元的房子，公告現值可能只有300萬元，只要利用跨年贈與就可一次登記完成，因此利用免稅額移轉不動產，現在相當盛行。
但這其實有2大問題，首先是依照《土地稅法》第5條規定，贈與不動產仍需繳納土地增值稅，而土地增值稅是個大麻煩。原因無它，如果是買賣，自用住宅可使用優惠稅率10%，但贈與案件並非買賣案件，只能適用一般稅率，也就是20%、30%、40%，稅額算起來動輒數十萬元、甚至上百萬元，對許多人來說是一筆很大的負擔。
鄭文在表示，最近就有一對父母請他們運用贈與稅免稅額，把名下一間市價近2,000萬元的舊房子過戶給小孩，由於公告現值僅約600萬元，運用跨年免稅額，一次就可移轉完成，不用繳納贈與稅；不過，當他們算出土地增值稅要繳約60萬元時，這對父母立刻打退堂鼓。
鄭文在表示，贈與不動產，除了增值稅，未來若子女出售房子，房地合一稅也是一大負擔。以市價1,000萬元房屋、公告現值300萬元贈與給子女為例，未來子女再出售時，若同樣以1,000萬元出售，將無形中產生700萬元的獲利，而依照持有期間不同，出售時要乘上15%、20%、30%、45%的稅率，換算下來，必須繳納105萬元～315萬元不等的房地合一稅，金額不小。
即使連續自用住滿6年沒有出租營業，主張400萬元免稅額與10%優惠稅率，仍需要繳納近30萬元的房地合一稅（＝（700萬元－400萬元）×10%），也是一筆高額的負擔。
鄭文在表示，如果父母經濟狀況良好，那麼採取現金贈與是比較好的方式。跨年免稅額可達976萬元，贈與給小孩後，再由小孩拿去買房，事後父母再持續贈與現金用來幫忙繳貸款，即可避開增值稅以及日後出售房地合一稅問題；當然，父母也可先賣房拿回現金，再採現金贈與，也可達到同樣目的。
本文經授權轉載自經濟日報
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