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40 萬交屋潮來了！90 萬空屋卡關　業者建議：長租6年出售享有400萬免稅額

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圖片來源：楊明峰

史上最大交屋潮來臨，住宅供給將快速放大。國土署長吳欣修日前透露，政府研議吸納民間空屋納入包租代管，初步規畫屋主須簽至少6年長約，未來轉售時可望享有優於房地合一稅的稅制優惠。包租代管業者普遍樂觀其成，認為若比照房地合一稅自住6 年400 萬免稅額，將大幅提高房東釋出空屋意願。

中華民國租賃住宅服務商業同業公會全國聯合會舉行年終記者會，理事長劉貞君受訪指出，目前全台空屋約達91 萬戶，再加上近三年40萬戶的史上最大交屋潮有待去化。他直言，政府若透過長租機制，引導空屋進入包租代管體系，「方向完全正確」；唯有供需趨於平衡，租金才有實質回落的可能。

目前房地合一稅制規定，持有未滿二年出售須課徵 45% 重稅，二至五年為 35%，五年以上為 20%；若為自用住宅持有滿六年，出售時可享 400 萬元內免稅、其餘 10% 稅率。

吳欣修日前受訪時表示，正與財政部討論細節，但雙方已有高度共識，長期出租的年期門檻，將至少設定在六年以上。一般包租代管多以三年為一簽，若屋主願意釋出空屋並簽署長約，財政部將評估在房地合一稅給予實質免，市場傳出，相關方案有機會優於現行「持有五年以上交易課稅 20%」的水準。

長租6年換稅優　釋出空屋增加租屋供給

目前相關方案仍在研議階段，桃園市租賃住宅服務商業同業公會理事長廖智賢認為，不少房東考量自住6年轉售可享400萬免稅額，寧願空租也不願釋出至租屋市場，使得市場供給有限；一但政策施行，就有足夠誘因，引導民間房屋釋出至租屋市場。

劉貞君表示，若政府推動「長租換稅優」，希望能比照房地合一稅自用滿6年享400萬免稅額的概念，「如果我配合政府，把新房子拿出來租6年，未來變中古屋還能有400萬，我覺得太完美、我們最期待這樣。」

他認為與其讓屋主「找人去設計、收借掛號」鑽制度漏洞，不如「開大門走大路」鼓勵釋出空屋：可設計成租越久、稅優越高的級距（例如租滿6年最高400萬），一方面解決住宅不足，一方面用稅制誘因提高房東釋出意願。

圖片來源：楊明峰

此外，租服全聯會記者會也首度揭露六都近三年包租代管實務數據，累計媒合戶數逾 11 萬戶，其中欠租、到期不搬遷與點交毀損等異常事件比例合計僅約 2.1%。劉貞君強調，這正是制度存在的核心價值，當風險由專業管理承接，屋主對出租的不安感自然下降，市場供給才有擴大的空間。

他補充，公會未來將推動「優良房客認證」及合法業者專屬租屋平台等制度，讓守法、守約的租客與屋主能被市場辨識，進一步降低交易摩擦，為包租代管長期發展奠定制度基礎。

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