房產小常識
舊公寓很難申請房貸？超過「這個坪數」是關鍵！
撰文者：鄭文在 更新時間：2026-03-18
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圖片來源：達志影像
摘要
老舊公寓若權狀登記未滿15坪，常因銀行難以承作房貸而影響成交。案例中，新北一間登記14坪的50年公寓，因補登記原有但未記載的陽台面積2.5坪，使權狀總坪數達16.5坪，不僅順利取得銀行貸款，也提升買方信心。
就銀行貸款擔保品的角度而言，登記未滿15坪的案件，常常遭銀行拒絕收件，當房屋買賣時，如果買方不能夠辦理貸款，買方必須全額支付現金，相對的造成買賣成交的難度，該怎麼辦呢？這個個案值得屋主參考。
個案位於新北市的老舊公寓，屋齡超過50年，由於早期的公寓除了樓梯間測繪在主建物內，沒有公設的負擔，所以登記14坪的房屋隔2房使用仍然游刃有餘，和坊間登記20坪的大樓房屋有一樣的使用空間，唯一的缺點就是銀行貸款不好辦理，常被銀行拒於門外。
屋主住了10多年因為工作原因需要搬到台中，所以在台中買了預售屋，為了避免未來預售屋蓋好後，房屋貸款卡到2房，新購房屋銀行貸款不足，所以，只好割愛將新北市的公寓出售，以降低負擔。
問題來了，因為權狀登記只有14坪未滿15坪，新買方去銀行諮詢時總是被拒於門外，經過仲介人員的介紹，我們讓醜小鴨變成了天鵝，而且還戴上了皇冠，成就了一樁美好的房屋買賣，快樂成交。
權狀上可能沒有陽台的記載
檢視權狀登記我們發現權狀上面沒有陽台的記載，但是，房屋現場前後都有陽台。機會來了，我們申調工務局的竣工圖發現確實有陽台的面積可以補登記。經過地政事務所的收件、審查到核准後公告15天，我們讓房屋所有權狀多了2.5坪的陽台面積，讓原本權狀登記主建物的14坪，加上陽台補登記的2.5坪合計總共16.5坪，醜小鴨華麗轉身變成了天鵝，免除了買方無法辦理銀行貸款的窘境。
這個個案以當地老公寓行情每坪約40萬元計算，多了陽台登記的2.5坪等於賣方可以多賣了100萬元，更厲害的是銀行搶著做這個房屋貸款，讓買方信心大增，勇敢的開價，從每坪40萬元一直增加到45萬元，賣方才點頭同意割愛。也因為坪數大於15坪，讓賣方除了賺到陽台面積的利多，整個房屋每坪還多賣了5萬元，真是一舉兩得。
綜觀這個個案，如果當初沒有辦理陽台補登，以每坪40萬元×14坪=560萬元，如果全額支付現金，就買方而言會是一筆高額的負擔，倘若手上有560萬元的自備款，買方可能會找2,000萬元含車位的產品，所以個案的買方只能對準剛出社會的小資族，自備款約在100萬元左右，因此一定要配合銀行貸款才能打動買方的心。
真實的世界裡醜小鴨變成天鵝很難，但是在房屋的交易市場裡多一份用心，多一份專業，辛苦就會得到回報，醜小鴨不但可以變成天鵝還可以「戴上皇冠」，讓原本的不可能變成美麗的結局。
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正業地政士聯合事務所所長，前新北市地政士公會公關主委。
擁有不動產經紀人、地政士證照，專長為不動產稅法、不動產登記。
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