好房二三事

《平均地權條例》修正案通過

實價登錄行情將成天花板 今年房市恐量縮價跌

撰文者:林帝佑 更新時間:2023-02-01 瀏覽數:19,766

圖片來源:達志影像

展望2023年房市,不得不從2022年的市況說起,因為上半年景氣大好,下半年卻因為地緣政治、央行升息等議題影響,讓買氣急轉直下,而房市向來「量先價行」,加上未來一年還有經濟展望不佳、房市政策趨嚴、供給大增、總統大選等變數,業者多保守看待未來一年的市況,認為房價有機會在部分地區出現明顯修正。


根據內政部統計,2022年累計至11月,全台建物買賣移轉棟數為29萬1,158棟,較2021年同期下修6.6%。台北市不動產仲介經紀業公會理事長郭子立推估,2022年全年交易量會落在32萬棟左右,是近6年來首次出現衰退,且下半年買氣明顯轉冷(詳見圖1)。

價格方面也是「虎頭蛇尾」,根據永慶房產集團統計其內部成交資料,發現7大都會區2022年各季度房價走勢由漲轉跌,第1季、第2季還普遍有明顯成長,但第3季之後,漲幅開始收斂,甚至到了第4季,除了新竹縣市、新北市、桃園市仍有1%左右的「上漲」之外,其他都會區已經轉為負成長(詳見表1)。

3因素降低民眾購買意願
造成房市轉冷

造成房市走弱的原因,有3大關鍵,包含升息、地緣政治風險,以及全球經濟前景不明。

1.升息:央行在2022年一共升息了2.5碼,此前,5大銀行新承作房貸利率於2021年9月出現1.346%的超低水準,若加2.5碼,房貸利率逼近2%。假設貸款人借款1,000萬元,無寬限期、貸款年限20年,每個月房貸將從4萬7,550元提升至5萬451元,負擔增加近3,000元,對一般受薪階級來說,壓力大增。「尤其過去1年通膨大漲,更是雪上加霜。」永慶房屋業管部協理陳賜傑分析,通膨加上升息,確實影響了民眾的購買力及購買意願。

2.地緣政治風險:因為擔心地緣政治風險,所以不少中高所得族群在資產分配上也已重新規畫,譬如透過海外置產分散資金布局,這部分也影響了換屋及長期投資購屋的需求。

從數據來看,日本信義截至2022年11月創下交易戶數逾550戶的成績單,是其自2009年成立以來新高,日本信義表示,客戶有2大考量,包含資產配置、投資需求,而資產配置主要就是考量地緣政治風險。

3.全球經濟前景不明:許多機構紛紛下調2023年的經濟成長率,世界銀行最新預估2023年GDP(國內生產毛額)為1.7%,只有約半年前預測成長幅度3.0%的一半左右,若成真,該成長率是過去30年來第3低,僅次於2009年金融風暴和2020年新冠肺炎疫情爆發。

上述種種原因,讓消費者對將來的房價預期產生改變,進而持觀望態度。

預期房市多頭已到盡頭
部分地區房價有望下修

新的一年,房市有機會回溫嗎?整體而言,市場對成交量看法相當一致,認為會進一步萎縮,但對價格看法分歧,有些業者認為會盤整,有些則認為會下修,但都偏保守看待。

鄉林集團董事長賴正鎰預期,台灣房市將盤整3年,因為《平均地權條例》修正案通過後,政府打房的動作會縮手,市場將回歸正常機制,但是建築材料成本上漲,以台中市為例,這2年平均房價從每坪20萬元上升到45萬元,建築成本從每坪8萬5,000元漲到14萬元,成本不降、房價也「已經回不去了」。

過去1年房價漲得又快又急,但目前大環境並沒有支撐房市繼續往上的條件。因此,永慶房產集團業務總經理葉凌棋表示,從交易量萎縮,以及7大都會區房價鬆動的狀況來看,「量先價行」幾乎可確定房市多頭已到盡頭,實價登錄的行情可能從「地板變成天花板」。


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