好房二三事

每百棟建物移轉,有15棟為繼承

預先釐清3問題 避免親屬為爭產失和

撰文者:林帝佑 更新時間:2023-04-01 瀏覽數:40,500

圖片來源:達志影像

隨著台灣逐漸步入超高齡社會,有愈來愈多的國人遇到房產繼承的問題,觀察2022年全台建物繼承移轉棟數達7萬382棟,創下近32年有統計數據以來的最高紀錄,且因房價高漲,國人「等房、不買房」的現象也愈發明顯,去年每100棟移轉量中,就有15棟是因為繼承取得,比率同為歷史新高(詳見圖1)。


但是,對一般人來說,繼承的發生表示有親屬離世,因此較為避諱討論,往往都是在事發當下,不得不面對的時候,才會處理相關資產。

假使只有1名繼承人或遺產僅有現金,狀況通常較為單純,但如果有多名繼承人,要面對的問題就相對棘手,正業地政士聯合事務所所長鄭文在分析,以不動產繼承來說,常碰到的問題包含:不動產價值的計算、繼承順序與指定繼承人,以及出售繼承之房產的稅負問題等。以下就常見的問題進行剖析:

問題1》
不動產價值的計算

繼承時,不動產到底值多少錢?根據《遺產及贈與稅法》第10條規定,土地會以公告土地現值、房屋會以房屋評定現值計算,所以,在沒有房貸的情況下,房屋的繼承價值就是公告土地現值加上房屋評定現值,以此數額列入遺產總額計算遺產稅。但如果房產仍有未清償的房貸,則會扣去未償之債務的金額。

舉例來說,某房產市價為1,000萬元,而公告土地現值、房屋評定現值加總為150萬元,被繼承人逝世時,不論房貸餘額為何,即便超過公告土地現值、房屋評定現值加總之150萬元,貸款餘額皆可全數列入扣除額當中,而遺產淨額也會因此降低。

問題2》
繼承順序與指定繼承人

由於不動產的市價跟公告土地現值、房屋評定現值天差地遠,鄭文在觀察,很多高資產的家族會以房產繼承的方式來避開遺產稅。

遺產稅的計算公式為「(遺產總額-免稅額-扣除額)×稅率-累進差額-扣抵稅額及利息」,其中免稅額為1,333萬元,扣除額包含配偶扣除額493萬元、直系血親卑親屬扣除額每人50萬元、喪葬費扣除額123萬元等,所以一般家庭其實不太容易繳納到高額的遺產稅,主要的糾紛來源都是因為指定繼承人或是排除某人的繼承權。

正常情況下,若被繼承人沒有立下遺囑,則會依照《民法》規定進行分配。繼承的順序,嘉德法律事務所協理李季鴻解釋,除了配偶外,依序為直系血親卑親屬、父母、兄弟姊妹、祖父母。

配偶可以先決定是否行使「配偶剩餘財產差額分配請求權」,優先取得遺產的半數,如果選擇行使,則剩下的一半,才由配偶與其餘的繼承人分配。配偶與不同順位的繼承人,分配的狀況不太一樣,除了與第一順位繼承人均分外,其餘都是配偶取得應繼分後,剩下再由同順位的繼承人均分(詳見表1)。

以被繼承人無配偶,僅有2名子女的情形來舉例,假設被繼承人有1間房產,市價1,000萬元、公告土地現值加房屋評定現值為150萬元,另有現金存款200萬元。則2名子女可以均分繼承,各自拿到房產的一半產權,以及現金100萬元。

但是,假若被繼承人立下遺囑,對遺產進行指定分配,希望由長子繼承房產、次子繼承現金,此時次子自然不滿,因為房產的市價遠高於現金200萬元。如果次子不同意這樣的分配方式,鄭文在表示,可以跟哥哥主張「特留分」,也就是「應繼分的1/2」。


您可能有興趣的文章