好房二三事
每百棟建物移轉，有15棟為繼承
預先釐清3問題 避免親屬為爭產失和
撰文者：林帝佑
更新時間：2023-04-01
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弟弟可以這樣主張：「因房產市價跟現金加總為1,200萬元，2兄弟分別的應繼分為600萬元，特留分為300萬元」，所以弟弟除了繼承現金200萬元外，可以再跟哥哥請求100萬元，如果哥哥同意也完成給付，遺產的處理便可告一段落；但若哥哥不願意給付弟弟100萬元，弟弟只能向法院提起訴訟，最終就依法院判決執行遺產的分配。
鄭文在進一步解釋，很多人會在遺囑上表明「遺產不給某某某」，其實這樣的寫法並不是不行，只要對方不主張特留分即可，但若對方主張特留分，就應依循先協商，若不成再訴訟的方式處理。
問題3》
出售繼承之房產
在完成房產的繼承以前，鄭文在表示，繼承人因尚未取得產權，故無法處分，但取得後，便可以自由買賣，但得留意出售的相關稅負，尤其是房地合一稅。
首先，應確認被繼承人取得該房產的時間，若是在2015年12月31日以前，出售時，原則上適用舊制的財產交易所得稅；但如果同時符合房地合一稅的自住房地規定（詳見Tips），便可適用「課稅所得在400萬元以下免稅，而超過400萬元部分，按10%稅率課徵所得稅」的優惠，民眾可以擇優申報。
房地合一稅自住房地租稅優惠的適用條件為：1.個人或其配偶、未成年子女辦竣戶籍登記、持有並居住於該房屋連續滿6年；2.交易前6年內，無出租、供營業或執行業務使用；3.個人與其配偶及未成年子女於交易前6年內未曾適用此優惠規定。
若被繼承人是在2016年1月1日以後取得該房產，則繼承人在繼承後出售一律適用房地合一稅。房地合一稅的稅基計算是以「賣出價－取得成本－相關費用－土地漲價總數額」，取得成本的認定則是以繼承時的「公告土地現值加上房屋評定現值」為基準。因為市價與取得成本落差極大，故稅基通常會比繼承人預想的更高。
接著，以「稅基×稅率」計算應納的房地合一稅，持有2年內為45%、超過2年未滿5年為35%、超過5年未滿10年為20%、超過10年為15%，持有的時間是以被繼承人取得的時間為起算點，所以若想節稅，可以在繼承之後，盡量持有較長的時間，或是使其滿足自用的條件，以優惠稅率10%課徵，達到節稅效果。
不論是繼承房產或其他遺產，鄭文在建議，父母其實不用太過避諱討論這些問題，反而及早規畫，可以透過贈與或其他方式節稅，也能避免家族爭產而鬧得不愉快。
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