房產小常識
收支固定、還款期長者，別讓首期低率沖昏頭
薪水族選房貸 首挑遞減型
撰文者：郭莉芳、許嘉嘉
更新時間：2007-10-01
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為搶低利時常轉貸 恐將拉高成本
根據統計，國人還清房貸的時間平均約7至8年，而這8年期間，市場的利率變化可能很大，該怎麼「反制」升息趨勢？或是讓房貸利率只降不升呢？「遞減型房貸」便應運而生。
銀行業者看準了客戶總是想要鎖住低利率的需求，因而研發出了遞減型房貸，針對信用往來正常與還款正常的客戶，提供利率逐年減碼的優惠。
國內市場上最早推出遞減型房貸的業者是上海商銀，目前則已有玉山、兆豐與土地銀行陸續加入戰局。
有些房貸戶會因為過了利率優惠期後，就想把房貸搬家，轉貸到另一個利率較低的銀行。但在轉貸的過程中，包含違約金、行政規費、代書費等成本大約要花個幾萬元。
與其花錢轉貸，民眾不妨考慮選擇一家有遞減型房貸的銀行。若是因為利率因素而常將房貸轉貸，不僅對房貸戶來說程序麻煩，且每次轉貸都須支付一筆成本，就算轉貸後可以省下一些利息，但搞不好還不足以抵消轉貸成本。
選擇遞減型房貸的好處是，只要繳款紀錄良好，在申貸後的隔年或第3年起就可以享利率年年減碼優惠。
以上海商銀、玉山銀行為例，每次利率遞減幅度約0.02～0.05%，只要每期還款正常，就可以連降4～6年，第7年起就可以一直沿用遞減後的房貸利率直到還款結束。
目前來看，市場上以兆豐銀行的減碼幅度最高，達0.12%，6年累計下來共可減碼0.72%。
3個族群 適合遞減型房貸
兆豐銀行個金處處長孫蘭英表示，利率遞減型房貸並不適合貸款期限太短的房貸族，尤其是像投資客，買進後可能不到1年就要轉手變現，若選擇利率遞減型房貸，還沒開始享受到利率減碼好處，就要解約，還會面臨賠償違約金（解約金）的狀況。
以下3個族群則可以考慮遞減型房貸：
族群1〉還款期會拉長至少7年以上者
遞減型房貸的遊戲規則是從申貸後的第2或第3年起開始逐年遞減，遞減約6年後，開始以遞減結束後的優惠利率計息至還款結束。因此，對於還款期長的房貸戶來說較為適合。
族群2〉收支固定，無多餘資金來源者
如果每月收入支出狀況卡得很緊、無法有充裕閒置資金者，因為可以將未來的房貸支出控制在範圍內，反而不會因為利率走升而身受房貸支出變多之苦。
族群3〉預期利率會持續攀升者
遞減型房貸的利率雖然在初期不比2段式房貸的優惠利率低，但因為有「制高」機制，利率只會往下走、不至於往上走，等於是反制升息趨勢可以考慮的房貸產品之一。
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