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專業代書與履約保證，千萬別省
撰文者：岑永康、張珮珊
更新時間：2012-12-25
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設履約保證專戶，防屋主捲款潛逃
再來就是房屋稅，這也是屋主年年要繳的稅。我的第二間跟第三間房子都是住商混合的大樓，但第二間房子前一手屋主也是自用，原本就是以住家使用的稅率來計算房屋稅（一．二%），所以問題不大。
但接手第三間前，屋主是租給某家公司當辦公室，屬於商業用途，所以適用的房屋稅率是課徵百分之三的營業用稅率。藍代書就幫忙我改為自住用途，讓房屋稅可以節省一．八個百分點的稅率，一年也省下好幾千元。
找專業代書處理的好處除了上述會提醒我該準備什麼文件來申請優惠率、幫忙到各相關單位去交涉、申辦外，代書還會幫我訂好時辰，例如幾月幾號要撥入第一期款、再來何時要撥入第二期款與第三期款，讓我心裡很清楚在哪一天前要湊到多少錢才夠。這樣的服務代價大約是一萬元出頭，但是卻可以讓我不必像無頭蒼蠅一樣。
除了代書費不能省外，有一個費用也是千萬省不得，那就是「履約保證專戶手續費」。之前曾有新聞報導過類似的事件，張小姐跟李先生買了一間房子，也付了一百萬元的訂金，在辦理過戶、申請房貸的過程中，銀行告知張小姐因為這間房子除了銀行貸款外，屋主李先生還有設定其他的債權人，但是其他債權人不同意賣屋，所以無法塗銷抵押設定，導致張小姐也無法申請貸款。這時候，李先生又避不見面，張小姐付出去的一百萬元恐怕就拿不回來了。有一種設計，可以讓買方避免遇到這樣的事件，就是履約保證專戶。這個專戶的概念就是在房屋產權尚未完全過戶前，買方該付的屋款是撥入一個履約專門帳戶，要等到產權過戶到買方名下，屋主才能拿到所有的屋款，也不會發生捲款潛逃的憾事。
這個履約保證專戶的費用由買賣雙方各分擔一半，很公平也很合理。既然你都買了一千多萬元的房子，真的就不要去省這幾千元的錢，花錢買保障，是很划算的，千萬不要省過頭喔。
買屋不可不懂－申自用住宅優惠稅率，每人以一戶為限
只要無「營業使用」或「出租」的住宅用地，均能申請自用住宅優惠稅率。這個稅率以土地所有權人與其配偶及未成年的受扶養親屬為申請人，每個申請人只能以一處（一戶）為限。因為此優惠稅率夫妻兩人只能同時適用一間，所以如果第二間以上的房子也是買在夫妻名下，夫妻已經用掉第一間房子的自用住宅身分的話，就可以請其他親屬來設籍，一樣適用優惠稅率。可用來申請自用住宅優惠稅率依序人選為：直系血親尊親屬（如父母）→直系血親卑親屬（如成年子女）→直系姻親（如岳父母）。
並須申請檢附文件：
1.填具申請書。
2.全戶戶口名簿影本。
3.建築改良物所有權狀影本或使用執照影本。
4.無前項資料者，檢附地政機關核發之建築物勘測成果圖（表）或房屋基地座落申明書。
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