進修充電
40年老屋變身分租,以住家模式營造商業型態
范特喜微創聚落 打造4000萬商機
撰文者:楊念蓁
更新時間:2013-05-01
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做好3項長遠規畫 才能有創意又穩定發展
不過,范特喜能快速成名,不是單純靠店數多,而還有以下更長遠的規畫:
1.不只改造房子,而是街區營造:為了讓原住戶接受,范特喜不單只改造自己的房子,而是走街區營造的概念,所以他們主動負責巷弄清潔,規範店家有一定的營業時間,店招不能隨意更動,公共區域不能隨意有噪音,要和巷弄內原住戶一起維持和睦的生活模式。
2.不只是房東,也做店家的管家:范特喜翻修裝修時,會顧及到整體性,基本上房屋外觀維持既有風味,店招也設計了一定的格式, 另外因為已重新更換水電設施,也裝好了網路、保全系統,同時有專人維護店面環境整潔、定時收取垃圾等,讓承租者省卻管理心力,可將重心放在產品與行銷上。
3.不只出租房子,也與店家一起經營:而承租者也必須提出創業企畫,通過審核才得以加入。而他們會從兩個面向審核,第一個就是符合聚落主題,史奈普表示,范特喜並不想成為夜市商圈,滿街都是同質性過高的產品,例如到處都是賣韓服的店家,要拼生意只好削價競爭。所以他們替每一個聚落設定主題,再挑選不同業種的創業者,像117巷主題設定為工業設計,因此裡頭你可以看到原創飾品、古董家具等,而在向上北路的7家店則設定為甜點和烘焙。
第二個則是創業者的準備,例如專業技術、資金管理、行銷創意等。鍾俊彥則透露,史奈普會很仔細的看過每一份創業企畫,對於不夠成熟的提案者,甚至會給建議, 希望他們有更好的準備才去創業。
舊宿舍變身品牌聚落 招商率已達85%
不到2年,「范特喜模式」已讓117巷的20家店創造4,000萬元年營收,向上北路的7家甜點店也可望超過千萬元。今年5月,范特喜打造的獨立書店將開幕,網路購物平台也將上線。
「現在手上還有100多份的創業企劃案,我們如果有辦法提供空間,這些創業者就有辦法填滿它。」鍾俊彥說。事實上,在117 巷成形後,鍾俊彥就開始在尋找一個可以長期穩定發展文創聚落的地方,終於在距甜點店約100公尺的巷弄內,找到荒廢多時的自來水公司舊宿舍。他花了1年多談下租約,主題是可發展成品牌的設計型聚落,可容納30家店,目前招商已達85%,預定在今年8月營運。
范特喜只整修老房子,而不拆除改建為新商場。「老實說,拆掉蓋新房子這件事,其實是很冷漠的。如果從房地產的角度來看,我們可以去找一塊地,蓋成一個大商場, 利益一定很大,就像誠品。但我們不可能有他們這種資本,也不是想要做這件事。」鍾俊彥說。
反而聚落形式讓范特喜在資金運用上更為靈活。鍾俊彥說,范特喜創業2年間都不斷地在找新地點, 即使目前的租金收益達20%,這部分收入仍是無法支撐整個公司的管理費用,僅能帶來穩定的現金流, 但因范特喜採用一棟棟獨立的房子構成聚落型態,因此若需要資金開發新地點,就可以買賣手中的房子以籌得資金。「例如我們現在買了三棟,我可以賣掉其中一棟,提撥一部分的資金繼續投資范特喜。」鍾俊彥說。而且因為范特喜把原本的老舊住宅,從住家的概念變成商場的概念,房子的價值就增高了。
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