房產小常識
東京置產》鎖定都心5區
住宅自有率僅42% 房物件租屋需求高
撰文者：郭莉芳
更新時間：2013-09-01
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租金報酬並非愈高愈好 離開5區恐難招租，且不易保值
今年在日幣兌台幣貶值超過7.5%後，房仲業者強力鼓吹：現在到東京買房更便宜，租金報酬率從6%∼12%不等！加上日本交易房地產，公共設施不計入，買到的是實際坪數，花同樣一筆錢，買得比台灣實在。不過，到東京買房，不管交易方式、制度、乃至稅法都與台灣不同。
建議投資人赴日投資不動產，至少須先有以下2個基本認知：
認知1.鎖定東京「都心5區」投資：東京房東網董事總經理李奇嶽指出，目前台灣人赴日投資房地產，都鎖定東京都心區。而且東京市雖有23區，可是考量未來轉手風險，建議只鎖定「都心5區」（包括港區、千代田區、中央區、涉谷區及新宿區）投資，同時，只買地鐵線大站、大線（如JR山手線）附近，最好是鄰近百貨公司或是大型商場，生活機能便利的物件。
認知2.挑物件不能只看租金報酬：第一太平戴維斯副總經理邱奕平提醒，愈接近精華區房價愈高，租金報酬率相對較低，但卻較能保值，未來才有機會賺到增值財。目前東京「都心5區」的租金報酬率約6%，若有超過7%的物件即可考慮買進。
首選大建商、「免震」構造 保值又易招租
離開5區報酬率雖可能拉高到10%，但須考慮是否容易招租？更要避免因不了解小環境而買到風化區，不僅銀行不會核貸，還可能牽扯複雜的黑道問題。接下來，再按預售屋與中古屋等不同產品類型，分別提醒投資應注意事項。
目前在台灣販售的東京預售屋多半是2014年就會完工的建案，選購原則大致有以下5點：
1.選10大地產商的推案：日本排名前3名的地產商依序是三菱地所、三井不動產、住友不動產。信義房屋不動產株式會社專案經理李芊億表示，大型開發商掌握東京精華區內較大面積的開發或都更計畫，除手上預售案較多、選擇較多元外，大品牌開發商的房子未來在二手市場也較能保值。因此，要買東京預售屋，建議只買前10大地產商的推案。
2.以1房與2房物件最好出租：1房規格適合單身族，2房格局適合小家庭居住，這2種房型最容易出租。李奇嶽建議，在東京不要選3房規格的產品，因為月租金要價30萬日圓，一班上班族負擔不起，反而租不掉，會有空租、租金出現空窗期的問題。
3.勿輕易變更原格局：在台灣買預售屋，交屋前建商都會給住戶申請「客變」的權利，讓買主可以變更格局。在東京買預售屋也可以提出類似申請，很多台灣人因為嫌日本房間太小、客廳太小，常會要求2房改成1大房。李芊億提醒，最好不要輕易變更原有設計，一來這樣的空間規格不符合日本人需求，不易招租。若是自住需求者，萬一未來想脫手變賣，也會影響賣相與價格。
4.選擇有「免震」構造者：日本位處地震帶上，一向重視各種防禦地震的建築技術。目前最新的技術為「免震」構造，造價雖較貴，但在重視抗震技術的日本市場，這樣的房子反而受歡迎。
5.離地鐵站步行不宜超過10分鐘：東京人十分依賴大眾運輸工具，尤其是四通八達的地鐵。因此，選擇距離地鐵站走路不超過10分鐘距離的建案最佳，太遠就不要考慮。
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