北中南行情

大台北　實價登錄價砍8折出價

有民眾看上南港區每坪開價65萬元左右的新成屋，雙方拉鋸3個多月，最終以每坪56萬元成交，但周邊建案開價每坪80萬元，該案開價較低，房產專家Sway說，「因為賣方懶得跟你玩拉鋸戰，再磨下去也不是辦法，因為擔心『報復性不買』。」

過去常聽到某些區域的房價「報復性漲價」，Sway說，現在卻是「報復性不買」讓賣方紛紛棄守價格底線。過去民眾看屋，房仲會跟你說「沒出價到多少錢，屋主就不願意談」；但現在民眾的心態是，「我出多少錢，你不賣就算了。」

但現在看屋究竟要如何出價，才不會買得太貴？或砍得太凶，被口袋深的屋主嫌棄「沒Sense」不想理你，而錯失好貨？

我們先觀察雙北市中古屋目前屋主開價跟實價登錄的落差，根據房仲業者調查統計各大不動產交易網，目前台北市屋主開價平均打8.6折即為實價登錄的區域行情；新北市則為8.9折。

其中，開價與成交價落差最大的是台北市大安區，大安區平均開價為每坪107萬8,000元，但成交價僅88萬600元，折數約為8.2折，意即屋主開價每坪100萬元，成交僅約每坪82萬元。

台北市買賣雙方的價格認知差距比新北市普遍較大，台灣房屋智庫研究員洪佩君分析，主要原因在於台北市屋主惜售心態更明確，尤其機能愈佳的地區，願意讓價空間就愈小，造成目前成交的物件多為低單價、低總價的產品，使開價跟成交價落差較大。

參考1年內附近住屋行情
4要點斟酌喊價

住商不動產企畫研究室主任徐佳馨說，現在買方都很聰明，會主動查詢實價登錄的行情，屋主想要「膨風」開價，已經不容易，所以雙北市中古屋普遍開價跟成交價的落差在8折∼9折間（詳見表1）。

但開價直接打8折∼9折出價，經過雙方一來一往的議價，似乎撿不到便宜，所以徐佳馨建議，以「實價登錄」行情的8折∼9折出價，但要注意，是參考1年內、同社區最便宜的行情。

實價登錄上路已2年多，累計至8月中已超過81萬筆資料，運用在中古屋買賣的實戰中，除了「以實價登錄行情的8折∼9折出價」外，還有幾項要點可以注意，或是用以斟酌加減價。

要點1》不看特殊交易價、預售屋實價登錄價普遍過高

若發現同社區，某戶價格低於行情許多，通常是「親友、員工或其他特殊關係間交易。」在看實價登錄時，建議點「交易明細」確認；若發現價格高於行情過多，多因為物件含裝潢，但這點實價登錄中並不會載明，所以要以「最低」的行情打折再出價。

Sway則說，除了物件含裝潢外，以預售屋來看，有可能是建商為了「定錨效應」所做的登錄。

一般而言，預售屋會出現實價登錄，是在代銷合約到期，通常在完工後才會有行情價可參考。他舉例，在中和的某預售案，銷售期間就登錄了幾戶每坪70萬元以上的成交行情，「可是我朋友才買每坪50多萬元。」選擇只先登錄高價的戶別，明顯是為拉抬待售戶別的行情。

所以Sway建議，「預售屋的實價登錄乾脆都不要看」，若要針對預售屋出價，可參考附近新成屋的價格再打9折出價。

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