好房二三事
房價、漲幅勝過一般住宅
違規工業住宅夯 政府竟是幫凶？
撰文者：林帝佑
更新時間：2015-07-28
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雙北市長都曾信誓旦旦的說要杜絕工業住宅（詳見Tips）亂象，但舊的違規非但沒改善，新的工業住宅還不斷增加，甚至出現工業住宅比一般住宅受歡迎，房價漲幅比同區域物件漲更多的怪象，以新北市泰山區的工業住宅為例，房價漲幅比一般住宅的漲幅高出近27個百分點，且房價竟比一般住宅來得高（詳見表1）！
工業住宅存在違規使用的問題，但市面上還愈蓋愈多，房價更是一路上揚，為什麼？在釐清問題前，首先來看工業住宅的現況。根據《住展》雜誌統計， 從2012年累計至今年6月底，北台灣共有4,746戶工業住宅，其中在今年新增的有511戶，更有高達436戶位於新北市，政府明明揚言要杜絕，為何工業住宅的戶數仍持續攀高？
《住展》雜誌企研室經理何世昌解釋，因隨著大台北都會區向外擴張，早年設置的工業用地逐漸被都會區所包圍，而官方欠缺統一、完整的都市計畫解決方案，因此先出現了工業區零星散置，且與住宅區和商業區毗鄰的情況。
之後加上2002年內政部修正《都市計畫法台灣省施行細則》，放寬「一般商業設施」可以設置在乙種工業用地，業者見有利可圖，便蓋起「名為一般事務所、實為住家使用之建物」，且因工業區土地取得較便宜，建商便以相對低的房價為主要賣點銷售。台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰表示，過去工業住宅的房價一般而言比周邊便宜1成∼2成。
房價較便宜又能漲多
賣相勝過一般住宅
但近年來房市蓬勃發展，買不起房的民眾將眼光轉往較低價、較外圍的物件，台灣房屋智庫利用實價登錄統計，發現雙北市有9個區域的工業住宅，其漲幅超越該區的一般住宅。
陳炳辰分析，在比價效應下，地段佳的工業住宅，其買氣、房價都變得與一般住宅差異不大，演變成「買得便宜、又漲得比別人多」的特殊現象，導致工業住宅的房價已不像之前跟一般住宅差距這麼大，現在整體僅便宜約1成，部分區域，如泰山區跟淡水區的工業住宅，房價甚至已高出當地一般住宅的平均行情，淡水區工業住宅每坪32萬1,200元，但區域的行情卻只有每坪21萬9,200元，差異達32%。
陳炳辰說，淡水區竹圍的建案「南加州」就是當地工業住宅的代表，該案多為小套房、有收租效益，加上周邊生活機能好又有景觀，因此價格從2012年每坪28萬8,000元飆升至今年每坪37萬5,000元，漲幅達3成，而周邊一般住宅用地的大樓，每坪均價37萬8,000元，兩者幾乎已經沒有價差。
就地合法
工業住宅周邊常見營運中的工廠，居住品質堪虞。圖為全國第1個就地合法的建案「長群金璽御品」。
工業住宅明明是不合規定的使用行為，但買氣不差、價格也不輸人，何世昌表示，除了市場因素，最關鍵的原因在於政府執法的態度，如新北市政府對工業住宅從未開罰，而且列管了5年、6年，沒處罰之外，也沒任何強制要求，列管卻「列而不管」讓建商跟民眾產生「違法也沒事」的錯覺，更使得工業住宅難以杜絕。政府目前對於工業住宅的處理方式，有3大疑慮之處。
工業住宅是違規使用住宅的一種，如台北市內湖五期，建物本身合法，重點在於使用行為不合《都市計畫法》，是指「在『不得作為一般住宅使用』的土地上興建的建物內，違規當成一般住家使用。」；另外，《建築法》規定，工業區內建物各樓層的廁所要集中設置，若違規當成住家，通常會二次施工將廁所改進每戶的室內，此時便違反了建築法規。
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