好房二三事

違規工業住宅夯　政府竟是幫凶？

就地合法不易
小心買住宅變工廠

整體來看，目前政府對於現有工業住宅的處理，仍傾向能依循泰山區的個案原則完成轉型，但張溫德指出，就地合法需要全體住戶同意，一般工業住宅的量體龐大，整合所有權人的意見有相當難度，且該繳納的代金、回饋金，是由建商與住戶自行協調，如果建商不繳，恐怕住戶得自行想辦法處理，因此輔導轉型並非想像中容易。

就算全體所有權人同意繳納代金，讓工業區變更為住宅區，但陳炳辰提醒，如果是後期才買進工業住宅者，因購屋成本已高，再加計代金、懲罰性的回饋金後，恐怕得不償失。

但若不轉型，接下來會如何？目前營建署已訂定督導查核計畫，並於今年6月開始實地督導查核，要求地方政府主動通知住戶並善盡告知責任，如有違反土地使用管制，得依《都市計畫法》第79條規定處理，最嚴重恐怕面臨強制拆除二次施工的部分，並要求回復成「該工就工、該商就商」的使用行為，買方將面臨住宅變工廠的窘境。

因此，建議消費者千萬不要為了貪小便宜而買工業住宅或是其他違規使用的住宅，因為會有以下5個風險：

1.恐被罰款：

政府可根據《都市計畫法》、《建築法》，針對所有權人、使用人開罰，罰金從6萬元至30萬元不等，且可以按次處罰。雖然政府目前想處罰「源頭」，也就是建商，但看建商反告台北市政府的狀況，也提出買方的切結書，買方其實規避不了責任。

2.有拆除風險：

《都市計畫法》規定，政府可勒令「拆除、改建、停止使用或恢復原狀。⋯⋯並停止供水、供電、封閉、強制拆除或採取其他恢復原狀之措施，其費用由土地或建築物所有權人、使用人或管理人負擔。」買方恐被斷水、斷電，甚至最嚴重就是被強制拆除二次施工，回復成一般事務所等正常使用。

3.房價有修正壓力：

陳炳辰分析，未來如果政府強力執法，不論地段好還是地段差，只要不合乎規定的違規使用住宅，恐無「住宅行情」可言，因個案將回歸原本都市計畫的用途，該是工業用就是工業用、該辦公就辦公，買方將面臨住宅變工廠的窘境，市值差很大！

4.轉手不易：

實務上，即便買方不用貸款買下工業住宅，但未來轉手時，下一個接手的買方除了要克服「違規」的心理障礙之外，銀行對於工業住宅、違規使用住宅的放款本就較一般住宅少1成∼2成，貸款不易也都會讓買方縮手。

5.生活環境有隱憂：

哪天住家旁邊開了工廠，工業住宅的買方覺得生活環境受到影響，想要做些什麼來捍衛自己的居住品質，此時屋主會發現，違規的是自己！因此如果買了工業住宅或是違規使用住宅，生活環境就沒有保障可言。

政府輔導工業住宅轉型合法化流程

政府希望依循長群的個案原則，陸續輔導既存的工業住宅轉型，將地目變更為住宅區，大致的流程如下。

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