好房二三事

違規工業住宅夯　政府竟是幫凶？

疑慮1》以輔導代替處罰　民眾錯覺「違法也沒事」

以上半年新增工業住宅最多的新北市來看，就從未有開罰的案例，新北市城鄉發展局副局長張溫德說，希望「以輔導代替處罰」來處理目前已經違規的工業住宅，並未對建商或住戶祭出罰則；在2008年清查時，新北市共有108件在乙種工業區「申請一般商業、辦公、零售使用之建物」的列管案件、其中32件有違規使用之虞。

新北市政府要求這32個個案在申請使用執照時，需要繳納保證金，取得使用執照後3年，若無違規使用情事將會退還保證金給建商，但目前已有16個建案的保證金被沒收。

而台北市截至目前為止，雖已針對內湖五期的違規使用住宅開罰3次，但建商卻紛紛向行政法院提請行政訴訟，要求台北市政府撤銷裁罰，台北市建築管理處發言人洪德豪表示，建商聲稱房屋是在移交買方後，才二次施工改裝成住家，所以建商只是「受託人」，政府應開罰的對象是住戶。

且建商多半能拿出住戶知悉建案不得為住宅使用的切結書，撇清責任的同時，也順便告訴政府，這些住戶才是真正的違規者；目前台北市政府跟建商正在走法律途徑解決，若政府敗訴，下一個被罰的，恐怕就是簽了切結書的住戶。

疑慮2》繳錢換合法　投機風氣止不住

再者，新北市政府希望以「輔導轉型」，意即以就地合法的方式解決既存工業住宅的問題，目前有19案提出申請變更為住宅區，中央也點頭答應，並已有第1個個案通過內政部審議，僅待細節與市府協調後就可以發布實施。

該案為位於泰山區的「長群金璽御品」，建商更早已大剌剌的在網站上寫著「全國首例內政部審議變更通過住宅區，目前地目變更中。」等字樣（編按：7月16日媒體報出相關報導後，長群建設官網便拿掉「首例」及修改銷售字句等）。

就地合法需要做些什麼？張溫德說明，都市計畫變更需要全體土地所有權人同意，並回饋公共設施用地，以長群的個案來看，異地回饋加上懲罰性回饋金，金額初估在億元以上。

現階段購入一般工業住宅，其價格比周邊房價便宜約1成，若將需要繳納的費用換算下來，仍比周邊正常物件的成本便宜，政治大學地政學系特聘教授張金鶚認為，「違規就應該要從重處理」，否則投機的風氣根本止不住，應該一方面輔導轉型、一方面處罰，雙管並進，避免建商或民眾有僥倖心理。

疑慮3》政府單位不同調　違規卻適用自用住宅優惠

另一點讓人匪夷所思的是，工業住宅竟然也可以申請適用自用住宅優惠稅率。工業住宅本身就已經違規，建管單位明定該類建物不得作為一般住家使用，但民眾卻可以向地政單位申請適用自用住宅優惠稅率，天時地利不動產顧問公司總經理張欣民說，「這擺明是公家機關視而不見！」

舉例來說，以台北市的房屋稅來看，自用住宅優惠稅率為1.2%，但一般事務所則適用3%稅率，兩者繳納的房屋稅，1年將相差2.5倍！而且不只房屋稅、地價稅、土地增值稅都享有自用優惠，連水、電都跟一般住家無異，更容易讓消費者產生僥倖的心態。

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