好房二三事
核貸成數降至66%、買房自備款增1倍
達人教戰申貸5招 減輕買房負擔
撰文者：林帝佑
更新時間：2016-03-01
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全台房屋貸款的平均核貸成數從2010年第1季最高的72%，一路下降至2015年第3季的66%，雖然差距看似僅6個百分點，但事實上，許多個案受房價上漲、銀行鑑估價保守2因素影響，購屋族的自備款可能需要多1倍！
根據財團法人金融聯合徵信中心統計的全台房屋貸款平均核貸成數，從2009年來，最高峰時期出現在2010年第1季的72%，但接下來，除2010年第2季為70%以外，一直至2015年第3季為止，核貸成數皆在64%∼68%間震盪。
一般民眾購買房屋，會碰到「市場價格」與「銀行鑑估價」不相等的問題。「市場價格」（下文簡稱市價），指的是房屋的真實成交價格，也就是買方最終要交付給賣方的金額；至於「銀行鑑估價」，則是銀行業者在參考市價，並考量跌價風險後，所產生的金額，也就是說，當銀行愈看壞後市，鑑估價就會愈保守，寧願不做這筆生意，也不願冒蝕本的風險。
通常民眾能實際拿到的貸款，則是根據銀行鑑估價再打折，因此市價與貸款金額之間的差異更形擴大，也就是說，若銀行以鑑估價8成核貸，但跟市價的差距，可能是3成到4成，等於民眾購屋時需要更多的自備款。而目前的狀況，市價受到買賣雙方認知差距大影響，下修速度慢，根據信義房價指數資料，全台房價若以2001年第1季為基期100，2014年第2季來到頂點為297.78，2015年第4季指數為280.63，僅較高點微幅下修5.76%，但仍較2010年第1季累計成長51.85%，房價仍屬高檔（詳見圖1）。
銀行業看壞房地產後市
鑑估價愈趨保守
但在「銀行鑑估價」上，銀行業者對房市修正反應較為靈敏，台灣土地銀行徵信部門高層表示，「產業總有景氣循環，而房地產的多頭已經12年，目前市場氛圍不佳，房價前景不被看好，因此為了避免貸款後的違約風險，銀行業對於房屋貸款時的鑑估價愈來愈保守。」
巨勝地政士事務所所長吳麗珠觀察，目前銀行業者的鑑估價普遍落在市價的9成，也就是說，市價1,000萬元的房屋，銀行鑑估價可能僅有900萬元。銀行高層透露，部分保守的銀行體系，鑑估價甚至是市價打8折。
將上述幾個因子綜合起來看，假設2010年打算購買1間總價1,000萬元的房屋，在「市價」與「銀行鑑估價」相當的狀況下，可貸款成數為72%，購屋者的自備款為280萬元。
但是到了2015年，房價較2010年上漲51.85%，鑑估價卻普遍下修至市價的9成、貸款成數為66%，換算下來，自備款需要617萬元，才能買到同樣條件的房子，購屋壓力較過去增加1倍以上（詳見圖2）。且現階段預計房市仍無起色，鑑估價將持續保守。
遇到這樣的情況，難道購屋族什麼都不能做？只能傻傻地繼續存錢，讓喜歡的房子擦身而過嗎？吳麗珠建議，雖然鑑估價是由銀行業者評估，但貸款成數卻不全然只能「聽天由命」。想買房子，自備款卻不夠的民眾可以參考以下幾招專家意見，仍有機會提高貸款金額。
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