房產小常識

精算口袋深度　挑到抗跌好房

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步驟3》推算可負擔房屋總價
依照貸款人不同行業別，以及購屋地段，貸款成數都不同，不過，蔡志雄表示，以新北市的上班族來說，一般銀行房貸應該多數可貸到7成，但首購族或是條件好一點的地段與行業別，則可貸到8成。

可負擔購屋總價＝可貸款金額／0.8

步驟4》評估自備款金額
可負擔的房屋總價扣掉可貸款的金額，中間的價差就是需要自備的款項，當可貸款成數愈高，自備款就可愈少。

自備款＝可負擔購屋總價－可貸款金額

以月薪5萬元者為例，若是貸款20年、貸款8成，等於可以買412萬5,000元的房子，自備82萬5,000元，而選擇貸款30年的話，則可以買542萬5,000元，但自備款也會拉高到108萬5,000元。

蔡志雄表示，其實貸款30年不代表要繳完30年，隨年紀增長，收入增加，或房價有漲要換屋處分時，就可提前償還了。

2.上網找好房》逐「軌道」沿線而居，屋齡10～20年較佳
一聽到400萬、500萬元，一定很多人覺得怎可能買得到房子？蔡志雄說，很多人只是用想的就以為不可能，卻從不上網尋找看看。

其實，在台北地區這樣房價的物件還不少，以某家中古屋平台網站為例，如果不設條件，只用400萬元至500萬元的金額設定，光是新北市就有656間，台北市也有82間。

物件很多，該怎麼選？蔡志雄有以下4個挑選房屋的大原則：

原則1》買小、不買遠：居住最好離工作地點的交通距離不要超過1小時，交通一定要便利，可從「軌道」沿線購買，例如捷運與台鐵，若沒有，至少要有公車可接駁。

原則2》1人居住空間至少5坪：雖然可買小，但換算一個人的居住空間至少要有5坪，再小就有壓迫感，若是夫妻同住，就最少要有10坪。

原則3》大樓物件屋齡在10～20年間：房子老了不好賣，雖可等待都市更新，但是大樓住戶眾多，要能成功都更非常不容易，而小資男女買房的目的是要以屋換屋，所以一定要先想好未來「賣相」，以屋齡10～20年的房子較佳。

原則4》公寓則看土地持分愈高愈好：買公寓就不用擔心屋齡偏高的問題，因為公寓住戶數少，有較高的機率可以達成都更，像蔡志雄的朋友買了公寓才1年，就遇到都更，花500萬元變2,000萬元，等於多賺了3間房子。

綜合以上，蔡志雄認為，新北市的中和區、永和區、新店區、汐止區、三峽區、三重區，以及台北市的萬華區、大同區、中山區，都是不錯的挑選地區。

至於淡水區，他表示除非工作就在淡水區，否則並不建議，因為從淡水區進到台北市有交通瓶頸，較不方便。

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