股票投資術
投資達人丁彥鈞自創投資評分表
學會算價 提高營建股投資勝率
整理者：周明欣
更新時間：2020-04-01
瀏覽數：12,651
步驟2》蒐集財報等資訊 預估建案未來每股獲利
發現有利可圖之後，可以再進一步推算各個建案的未來每股獲利。以「大城仰雲」建案為例，可以591房屋交易網的售價進行推估，方式如下（為了簡化計算，千元以下採四捨五入）：
①營業收入：「大城仰雲」建案住宅有256戶，一戶售價698萬元起，總銷17億8,688萬元。平面式車位有92個、機械式車位有173個，估計平面式車位一個140萬元，機械式車位一個70萬元，總銷2億4,990萬元。店面共有9戶，一戶2,500萬元，總銷2億2,500萬元。將住宅、車位和店面的總銷金額加起來，可算出「大城仰雲」建案的總銷金額為22億6,178萬元。
由於此建案是亞銳士和大城建設合建分售（大城建設提供土地、亞銳士為建設公司），故而依據亞銳士於2014年11月12日公告的資訊中可以得知，建設公司可以分得的比率為42%，也就是9億4,994萬8,000元。
②營業成本：由於此建案為亞銳士和地主合建，故而無須計算土地成本。
至於建築物成本的部分，從亞銳士2019年第1季個別財報的附註中可以知道，「大城仰雲」建案的成本為6億8,285萬7,000元。
③營業毛利：將總銷金額扣除建案總成本之後，可以算出營業毛利等於2億6,709萬1,000元。
④營業費用：營業費用率估計為總銷金額的9%，即8,549萬5,000元。
⑤營業淨利：將營業毛利扣除營業費用可算出營業淨利，為1億8,159萬6,000元。
⑥所得稅費用：由於亞銳士在此建案中沒有土地，所出售的房屋全部都需要課稅，故所得稅稅率以20%估算。將營業淨利乘以所得稅率可算出所得稅費用為3,631萬9,000元。
⑦稅後淨利：將營業淨利扣除所得稅費用，可以算出稅後淨利為1億4,527萬7,000元。
⑧EPS：將稅後淨利除以股數7,535萬2,000股，可算出EPS為1.93元。
利用同樣方式推算其他建案可知，「八月小確幸」EPS為1.9元、「十二月滿」EPS為0.97元和「四月泊樂」EPS為3.96元（詳見表2）。
由於591房屋交易網的每坪售價，低於附近區域的行情，所以我們可以再拿亞銳士的財務報告出來估算，看看前面估計的數據是否準確。
依據亞銳士2018年第4季個別財報可知，亞銳士2018年12月31日的在建房地成本和淨變現價值相差7億6,146萬1,000元，該數值為建案全部完銷後可得的獲利。將該數值扣掉所得稅（假設稅率為20%）後，再除以股數7,535萬2,000股，即可算出EPS約為8.08元，與表2的4個建案EPS合計數8.76元接近。
步驟3》將獲利折現
估算股票未來價值
確認推估的獲利數據大致正確以後，接著可再對個股進行估價。若依據純學術的模型，假設亞銳士的折現率為15%，則將未來的每股獲利，以折現率換算成現在的價值。用目前（2019年6月13日）的每股淨值14.51元，加上2019年到2021年的EPS折現，則可以推測出亞銳士當時的理論價格為21.67元。公式如下：
P＝14.51＋4.8/（1＋15%）＋3.96/（1＋15%）2
＝14.51＋4.17＋2.99
＝21.67
然而，當時亞銳士的建案並未全部完銷，所以我認為換算出來的現值，一定會低於21.67元。因此，我於2019年6月13日保守估計亞銳士有20元的價值。
由於建案銷售順利，亞銳士的股價於2019年9月5日，果真漲到20元。以2019年6月13日收盤價12.65元買進亞銳士，並持有至2019年9月5日以目標價20元賣出來看，總共持有84天，還原息值後報酬率為60%（亞銳士於2019年8月1日發放現金股利0.2元），年化報酬率664%。
雖然亞銳士的股價有漲到我當初設定的目標價，但這裡我也要提醒讀者一句，用模型導出的每股理論價值隱含諸多假設，與實際股價會有差異，故而每股理論價值並非目標價，須視建案實際銷售情況調整。投資具有風險，買賣決策請自行決定。（本文摘自《丁彥鈞自創投資評分表 教你輕鬆學會投資營建股》第2章）
延伸閱讀
▶ 營建股本益比低時反而不能進場？學霸會計師教你挑正確買點
▶ 靠低價存股術獲利逾22%，會計師丁彥鈞：短期追漲殺跌，長期要買低賣高
您可能有興趣的文章