好房二三事

獵屋高手徐佳馨親授不吃虧的買房交易心法

拆算車位價格 免當購屋冤大頭

撰文者:林帝佑 更新時間:2021-04-01 瀏覽數:0

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步驟2》遵循3原則 推估車位的價格區間
在知道車位坪數後,下一步就是推估車位的價格。使用者同樣可以用內政部的實價登錄系統,或是坊間業者所提供的交易資訊。徐佳馨補充,在推估合理的車位價格時,共有3個原則,分別是同社區、同種類、近1年。

最好的狀況是,能查找到近期同一個社區、同種類的車位價格,萬一同社區無交易紀錄,則可以參考周邊差不多屋齡的社區、同種類的車位價格,如果周邊無相近屋齡或同種類的車位價格可以參考,則可以先用同一個行政區的車位均價推估。


雖然車位的價格是「一口價」,但是仍然會隨著景氣而有起伏,因此,徐佳馨建議,最好參考的資訊為1年內的交易紀錄,最多不要超過3年,否則容易有誤差。

以上述桃園的案例來說,內政部實價登錄系統和該案刊登的售屋網上,都有多筆該社區近2年的交易紀錄,單一車位的價格介於160萬元至190萬元間,但是多數都是170萬元(詳見圖3),因此,可以先用170萬元當作該案的車位價格,進行接下來的試算。


步驟3》掌握1公式 精算房屋真實單價
最後一個步驟,就是套用公式算出屋主開出的房屋單價。彙整已知資訊:總價為1,685萬元、含車位總坪數為67.4坪、2個車位坪數為25.3坪、推估車位的價格為170萬元。

1,685萬元減去2個車位的價格為1,345萬元(1,685萬元-(170萬元×2個車位)),此為屋主開出的「房屋總價」;而總坪數67.4坪減去2個車位的坪數為42.1坪(67.4坪-25.3坪),此為房屋的「權狀坪數」,進一步將1,345萬元除以42.1坪,即可以算出房屋單價為31.95萬元(1,345萬元÷42.1坪)。

民眾若要進行議價,徐佳馨說明,因為總價是由「房屋單價」乘上房屋的「權狀坪數」,最後再加上車位價格而來,所以購屋者可先針對房屋單價做功課,預設好可接受的單價範圍,跟屋主「先議單價」,議完單價後,算出房屋總價加計車位價格,最後「再砍總價」,這樣議價較易成功,補充一點,車位價格的部分,雖多數是一口價,但仍可議價,所以,記得也要對車位的價格有一定的熟悉度,避免買到便宜單價、卻貴在車位。

簡單3步驟,輕鬆查詢建物買賣價格
今年下半年,內政部實價登錄系統應該會進行改版,將原先區段化、去識別化的揭露方式改為完整揭露。不過,徐佳馨分析,改版後不會影響查詢的原則,因此不必擔心查詢方式有大幅變更,只要謹記原則即可。要查詢同社區的資訊,可參考下列步驟:

Step1:進入實價登錄系統首頁(lvr.land.moi.gov.tw),點選➊「不動產買賣」,輸入完驗證碼後即可進行查詢。


Step2:進入下一個頁面後,就能見到搜尋條件設定的選單,如欲輸入更精確的搜尋條件,可以點選➊「多條件」,設定條件的欄位會增加建物型態、交易期間、道路名稱等,只要輸入欲查詢的條件,就能查到相關的房地產交易資訊。


Step3:假設欲查詢桃園市桃園區的住宅大樓行情,輸入完後,點選➊「搜尋」,便會出現相關的➋「交易資料」,點選欲查看的資料,下方會顯示簡易的資訊,點選➌「交易明細」,便會顯示另外一個對話框,並且顯示進一步的資訊,例如:地段、主建物坪數、車位坪數等。


學歷:臺灣大學EMBA財務金融組、輔仁大學大眾傳播所碩士
經歷:桃園市住宅諮詢審議委員會委員、電視台市場研究員
現職:住商機構發言人、住商不動產企劃研究室資深經理
著作:《房市專家教你買一間會賺錢的房子》、《30堂千萬房產課》

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