好房二三事
獵屋高手徐佳馨親授不吃虧的買房交易心法
拆算車位價格 免當購屋冤大頭
撰文者：林帝佑
更新時間：2021-04-01
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步驟2》遵循3原則 推估車位的價格區間
在知道車位坪數後，下一步就是推估車位的價格。使用者同樣可以用內政部的實價登錄系統，或是坊間業者所提供的交易資訊。徐佳馨補充，在推估合理的車位價格時，共有3個原則，分別是同社區、同種類、近1年。
最好的狀況是，能查找到近期同一個社區、同種類的車位價格，萬一同社區無交易紀錄，則可以參考周邊差不多屋齡的社區、同種類的車位價格，如果周邊無相近屋齡或同種類的車位價格可以參考，則可以先用同一個行政區的車位均價推估。
雖然車位的價格是「一口價」，但是仍然會隨著景氣而有起伏，因此，徐佳馨建議，最好參考的資訊為1年內的交易紀錄，最多不要超過3年，否則容易有誤差。
以上述桃園的案例來說，內政部實價登錄系統和該案刊登的售屋網上，都有多筆該社區近2年的交易紀錄，單一車位的價格介於160萬元至190萬元間，但是多數都是170萬元（詳見圖3），因此，可以先用170萬元當作該案的車位價格，進行接下來的試算。
步驟3》掌握1公式 精算房屋真實單價
最後一個步驟，就是套用公式算出屋主開出的房屋單價。彙整已知資訊：總價為1,685萬元、含車位總坪數為67.4坪、2個車位坪數為25.3坪、推估車位的價格為170萬元。
1,685萬元減去2個車位的價格為1,345萬元（1,685萬元－（170萬元×2個車位）），此為屋主開出的「房屋總價」；而總坪數67.4坪減去2個車位的坪數為42.1坪（67.4坪－25.3坪），此為房屋的「權狀坪數」，進一步將1,345萬元除以42.1坪，即可以算出房屋單價為31.95萬元（1,345萬元÷42.1坪）。
民眾若要進行議價，徐佳馨說明，因為總價是由「房屋單價」乘上房屋的「權狀坪數」，最後再加上車位價格而來，所以購屋者可先針對房屋單價做功課，預設好可接受的單價範圍，跟屋主「先議單價」，議完單價後，算出房屋總價加計車位價格，最後「再砍總價」，這樣議價較易成功，補充一點，車位價格的部分，雖多數是一口價，但仍可議價，所以，記得也要對車位的價格有一定的熟悉度，避免買到便宜單價、卻貴在車位。
簡單3步驟，輕鬆查詢建物買賣價格
今年下半年，內政部實價登錄系統應該會進行改版，將原先區段化、去識別化的揭露方式改為完整揭露。不過，徐佳馨分析，改版後不會影響查詢的原則，因此不必擔心查詢方式有大幅變更，只要謹記原則即可。要查詢同社區的資訊，可參考下列步驟：
Step1：進入實價登錄系統首頁（lvr.land.moi.gov.tw），點選➊「不動產買賣」，輸入完驗證碼後即可進行查詢。
Step2：進入下一個頁面後，就能見到搜尋條件設定的選單，如欲輸入更精確的搜尋條件，可以點選➊「多條件」，設定條件的欄位會增加建物型態、交易期間、道路名稱等，只要輸入欲查詢的條件，就能查到相關的房地產交易資訊。
Step3：假設欲查詢桃園市桃園區的住宅大樓行情，輸入完後，點選➊「搜尋」，便會出現相關的➋「交易資料」，點選欲查看的資料，下方會顯示簡易的資訊，點選➌「交易明細」，便會顯示另外一個對話框，並且顯示進一步的資訊，例如：地段、主建物坪數、車位坪數等。
學歷：臺灣大學EMBA財務金融組、輔仁大學大眾傳播所碩士
經歷：桃園市住宅諮詢審議委員會委員、電視台市場研究員
現職：住商機構發言人、住商不動產企劃研究室資深經理
著作：《房市專家教你買一間會賺錢的房子》、《30堂千萬房產課》
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