好房二三事
雙方都受惠，還能有效降低糾紛
用3好處說服房東 成功申請租金補貼
撰文者：林帝佑
更新時間：2021-07-01
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租金補貼預計將於8月開跑！原先每年度的租金補貼申請1年只開放1次，自去年開始，改為開放2梯次，第1梯次是當年度的8月、第2梯次則是隔年的1月或2月。
而在今年初的租金補貼申請期間，以提供糾紛調解與法律諮詢為服務項目之一的崔媽媽基金會，收到最多的諮詢案例就是：房東不願意讓房客申請租金補貼。崔媽媽基金會法律服務組組長曹筱筠觀察，最主要的原因，仍然是房東擔心被稅捐單位查稅，進而降低收租的報酬率。
「賺錢繳稅，天經地義」，但政府為了讓租屋市場更透明，2017年頒布的《租賃住宅市場發展及管理條例》，以及今年5月甫修正的《住宅法》等等，其實都有不少針對房東的稅負優惠。
因此，若房東不願意讓你申請租金補貼，你可以試著用以下3項好處來說服房東，若房東同意，雙方都能從中受惠：
好處1》申報租賃所得有優惠
身為房東，可能會想：「不申報租賃所得，有沒有稅負優惠根本沒差。」但是，新北市地政士公會公共關係主委鄭文在表示，這幾年政府積極執行抓逃漏稅，若被查到，房東要付出的代價不僅是補稅，還會被裁處最高為漏稅額2倍至3倍的罰鍰，得不償失。
而一般房東申報租賃所得時，曹筱筠表示，有2種申報方式，一種是「標準費率直接扣除」，房東不需提供任何證明文件，直接以當年度房屋租金收入的43%列為必要費用來申報；另一種是「逐項舉證費用」，採列舉扣除的方式，房東需檢附完整相關憑證，可扣除因租賃而發生的相關費用，如房屋折舊、修理費、地價稅、房屋稅及代管的費用等。
但是，若為「公益出租人」，也就是依照《住宅法》第15條規定，將房屋出租給「接受主管機關租金補貼或其他機關辦理之各項租金補貼者」的房東，將有稅負上的優惠。在5月《住宅法》三讀通過之前，原先每屋、每月的免稅額為1萬元，修法後，免稅額拉高至1萬5,000元。
即每月租金在1萬5,000元以下時，房東根本不用擔心房客申請租金補貼，會造成所得稅增加。即便超過1萬5,000元的免稅額額度，超出部分也可以用43%扣除必要費用進行申報，租賃所得將大幅降低，綜合所得稅額也會明顯下降。
舉例試算，阿珠姨將房屋出租一整年，每個月收租2萬元，以一般房東身分，採用標準費率直接扣除申報租賃所得，其收入為13萬6,800元；但阿珠姨若是出租給領有租金補貼的房客，其身分為公益出租人，申報的租賃所得將大幅降低至3萬4,200元（詳見表1）。
好處2》房屋2大持有稅可減免
除了所得稅方面有優惠之外，地價稅和房屋稅雖為地方稅，但中央統一在《住宅法》和《房屋稅條例》中，也給予公益出租人相對的減免規定。
以地價稅來說，匯康資產管理有限公司副總經理吳懿倫表示，一般用地的地價稅採累進稅率，適用千分之10至千分之55不等，但《住宅法》第16條規定：公益出租人出租房屋之土地，直轄市、縣（市）政府應課徵之地價稅，得按自用住宅用地稅率課徵。即身為公益出租人的房東可適用自用住宅用地稅率千分之2，比起一般用地至少節省5倍的地價稅稅金。
房屋稅部分，依規定，房屋稅稅率依照不同使用項目及戶數而有差異。若為住家用房屋，自住或公益出租人可適用1.2%的最低稅率，但房東若出租給一般房客作為住家用，則視持有戶數適用1.5%～3.6%的稅率。所以，公益出租人和一般房東的房屋稅至少相差0.3個百分點。
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