好房二三事
央行擬升息，購屋族恐增還款壓力
面對房貸選擇題怎麼做省最多？
撰文者：林帝佑
更新時間：2022-03-01
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假設貸款500萬元、利率1.4%、貸款年限20年、無寬限期，若選擇本金平均攤還，第1個月的還款金額為2萬6,666元，之後會陸續下降，最後1期房貸，即第240期的還款金額為2萬937元，總利息支出為70萬2,928元；而本息平均攤還，第1期至第240期的還款金額基本上都不會變，每個月為2萬3,898元，利息總支出73萬5,523元，較前者稍多一些。
《住展》雜誌研發長何世昌解析，因為本息平均攤還的方式，每個月還款金額固定，對一般年輕購屋族來說，較易進行財務規畫，但如果想要降低利息支出，就可以選擇「先苦後甘」的本金平均攤還方式，前期雖然繳納金額較多，但隨著貸款餘額降低，購屋族受到升息的影響就會愈來愈低。
利率計算方式》
選擇分段式利率要當心
若遇升息恐受較大影響
常見的房貸類型有「指數型房貸」和「循環型房貸」2大類，但一般購屋族多採用指數型房貸。第一銀行解釋，這類型的貸款都是以「放款指數利率」（或稱「指標利率」）加「加碼利率」來計算貸款利息。通常放款指數利率會與中央銀行宣布升降息同步變動，加碼利率則是各家銀行依貸款人的信用狀況、銀行的成本及利潤等計算而來（詳見表3）。
貸款人可以選擇1段式利率或是分段式利率，所謂1段式利率，就是指加碼利率在貸款期間不變；而分段式利率常見為2段或3段，加碼利率會階梯式向上調整，前期較低、後期較高，表示在放款指數利率不變的狀況下，貸款人每個月的還款負擔會隨之增加。
不論選擇1段式利率或分段式利率，放款指數利率都會跟著央行調整，但由於分段式利率愈後期愈高，何世昌分析，若又因升息使放款指數利率變高，對貸款人來說，就會變成放款指數利率、加碼利率雙漲，自然會比1段式利率受到升息的影響更大。
不過，何世昌也指出，房貸的還款期間往往長達十幾年，貸款人很難推估未來利率走向，所以目前大多數首購族會選擇2段式利率，起碼貸款初期可先適用較低的利率，但在升息的趨勢下，採用分段式利率的貸款人更要仔細評估財務計畫，多留些彈性。
在面對各式「房貸選擇題」時，郎美囡提醒，雖升息會影響房貸利息支出，但購屋族別只顧著省利息，應仔細規畫每月現金流，在還款進度和生活品質間取得平衡，同時也可善用網路免費的房貸試算工具，透過不同選項，找出最適合自己的還款方案（詳見Tips）。
欲試算每月房貸金額、利息總支出等，可利用國泰世華銀行（進入首頁，點選貸款、購屋貸款，頁面下拉後選擇每月還款金額試算）或玉山銀行（進入首頁，點選貸款、貸款試算、房貸月付金）等網站。
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