房產小常識

買到漏水屋、海砂屋等瑕疵屋怎麼辦?先確認這3件事再採取行動

撰文者:陳淑泰 更新時間:2022-05-25 瀏覽數:2,286

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陳淑泰 房屋買賣糾紛

買到有瑕疵的房屋,先別怨天尤人,你首先要冷靜,然後確認下列幾件事(詳見圖1):



1.房子瑕疵狀況嚴重到什麼程度?瑕疵可以完全修復,並且你也願意居住嗎(接第2點)?還是不管怎麼修理,你都無法住在裡面(接第3點)?

2.如果你還是喜歡這個房子,希望房子瑕疵可以修復就好,那麼你要求的就是前屋主要負瑕疵擔保的責任。有3個選項:

①請前屋主(仲介負連帶責任)把瑕疵修復。
②請前屋主(仲介負連帶責任)賠錢,金額則以修復瑕疵為基準。
③請前屋主(仲介負連帶責任)賠錢,金額以房子因這項瑕疵而產生價值減損的部分為基準。

3.如果你完全沒辦法接受你在房屋裡發現的瑕疵,那麼你要做的有2個動作:請仲介協調前屋主解除買賣契約,並請仲介退還仲介服務費。

買方和原屋主之間是買賣契約關係,依據《民法》第354條第1項、第373條規定,原屋主將房屋物移轉於買受人時,應擔保房屋無滅失或減少價值的瑕疵,也沒有滅失或減少通常效用或契約預定效用的瑕疵。這就是所謂賣方有瑕疵擔保責任的法條來源。

但一定要注意,有2種情況,房屋賣方不負瑕疵擔保責任。在《民法》第355條:「1.買受人於契約成立時,知其物有前條第一項所稱之瑕疵者,出賣人不負擔保之責。2.買受人因重大過失,而不知有前條第一項所稱之瑕疵者,出賣人如未保證其無瑕疵時,不負擔保之責。但故意不告知其瑕疵者,不在此限。」

白話文就是:
1.如果房屋買方在簽定買賣契約之時,已經知道房子有確定的瑕疵時,賣方不負擔保責任。

2.如果房屋買方有重大過失,而不知道房子的瑕疵,且房屋賣方如果沒有保證房子有瑕疵時,也不用負擔保責任。

房屋買方會有什麼重大過失?其實我個人就覺得很難理解,上網查了一下名詞解釋,重大過失指「一般人通常注意義務即可得知物之瑕疵,竟疏於注意而不知,謂之重大過失」。就是指買方應注意、能注意,卻未注意的過失;但是我遍尋判決,也查不到有法官認為,在房屋買賣交易上,買屋者有出現疏於注意的重大過失,使賣方不必負瑕疵擔保責任的判決。

所以總結來說,只有一種情況,房屋賣方不需負責,就是買賣契約在簽定時,賣方若已清楚告知買方,甚至寫明房屋確切的瑕疵情況及範圍,則賣方不需為這個瑕疵負責。

現況交屋僅限已知瑕疵,未知瑕疵賣方還是要負責
接下來一定很多人會問,有的房屋賣方會寫「現況交屋」,那如果交屋後買方發現什麼事先不知道的瑕疵,賣方是不是可以就此免責呢?答案是非也!如果房屋出現「未知瑕疵」的部分,賣方還是要負起責任的。

因為在實務上,「現況交屋」多被認為是買賣雙方同意就「已知」瑕疵進行現況交屋,所以對於已知瑕疵的部分,可排除賣方瑕疵擔保責任、或是債務不履行責任;然而對於未知瑕疵部分,只要確定是在房屋移轉之前就存在的瑕疵,而這瑕疵讓房屋產生價值的減損,買方就有權請賣方負責。(本文摘自《房市老手21堂超強實戰課:快速看穿房屋買賣陷阱》第15課)。

畢業於政治大學新聞系,曾任《中國時報》、《聯合晚報》記者,《工商時報》撰述委員、召集人、《Smart智富》月刊副總主筆;離開媒體圈後,曾任職某上市櫃公司集團副總。29歲時買進第一間房,20年來陸續因換屋、安排家人住所丶資產配置等需求,擁有與房仲業務員交手的豐富經驗。現為未上市公司董事丶監察人,及自由投資人。

於任職媒體業期間,採訪整理或著作有《平民股神教你不蝕本投資術》、《權證小哥教你十萬變千萬》、《犀利媽教你股市提款不求人》、《平民股神蘇松泙2─不蝕本實戰操作》、《平民股神蘇松泙3:不蝕本投資至高境界》、《權證小哥完全公開─權證暴賺勝經》、《泰勞靠權證 8萬變千萬》、《權證小哥 贏家的智計》等書,作品廣受散戶喜愛,讀者讚其文章「洗鍊易懂」。

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