好房二三事

2024年7月實施、隔年5月開徵

囤房稅2.0將上路 一次搞懂5大重點

撰文者:楊明峰 更新時間:2024-02-01 瀏覽數:22,522

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圖片來源:達志影像

「囤房稅2.0(房屋稅差別稅率2.0)」預計於2024年7月實施、2025年5月開徵,將降低全國僅有1間自住住宅的房屋稅,除了造福自住客外,並針對非自住住宅加稅,提高多屋族的持有成本。

估計新法上路後,將對新建餘屋銷售不佳的建商造成較大衝擊,外界預期,預售屋仍會是房屋市場的主流銷售模式。


按現行房屋稅規定,地方政府可視房屋所有人持有戶數自行訂定差別稅率級距,並採累進稅率計算,擁有房屋愈多者,採計的稅率愈高,也就是俗稱的「囤房稅」。扣除全國家戶3戶自用住宅,擁有第4戶以上,屬非自住住宅,才會被課徵囤房稅。

以台北市現行囤房稅1.0為例,持有非自住住宅2戶(含)以下,每戶按2.4%稅率課徵房屋稅;持有3戶(含)以上,每戶按3.6%稅率課徵。而台南市分級較多,為1戶1.5%、2戶~3戶1.8%、4戶~5戶2.4%、6戶以上3.6%等;至於苗栗縣因無囤房稅,故無論擁有多少戶,房屋稅都以1.5%課徵。

舉例來說,王先生名下若有2間在台北市的非自住住宅,原有2戶房屋稅均以2.4%計算;若在台北市多買1間非自住宅,原本2戶連同新買的1戶,共計3戶將統統跳升為3.6%計算。但若王先生不買台北市,而在桃園市多買1間自住宅,則會採現行的縣市歸戶計算,原有台北市的2間自住宅與桃園市的1間自住宅,均適用於較低的2.4%稅率,因此,在乎房屋持有成本的多屋族,多會納入現行囤房稅作考量依據,進行房屋置產配置。

目前全國22個縣市中,包含六都直轄市、新竹縣市、宜蘭縣、連江縣、屏東縣以及澎湖縣等12個縣市皆訂有囤房稅;其餘10個縣市因未有囤房稅,房屋所有人無論持有幾戶非自住房屋,皆按法定稅率下限1.5%課徵。

因此基於3大理由——1.全國有10個縣市未訂定囤房稅;2.現行「縣市歸戶」計算,無法呈現房屋所有人在全國持有房屋的全貌,實務上易成為多屋族避稅的漏洞;3.部分空屋未做使用,但建商未依市況調價而持有多戶餘屋,上述種種促使財政部改革,進行「囤房稅2.0」修法。

囤房稅2.0的改革宗旨為「多屋重稅,自住減稅」,分別有以下5大重點(詳見表1):

重點1》
提高多屋持有成本
防堵縣市歸戶避稅漏洞

現行房屋稅規定,採取縣市歸戶方式計算,非自住住家房屋稅的法定稅率為1.5%~3.6%,且地方政府「可」訂定差別稅率。待未來囤房稅2.0上路之後,將改採全國歸戶方式計算,除特定房屋以外,法定稅率將調高至2%~4.8%,也規定地方政府「必須」訂定差別稅率。

新法上路後,現行尚未實施的10個縣市必須訂定囤房稅,其餘12個已實施囤房稅的縣市,則要提高課稅上限或是考慮新增級距。由於房屋稅上限與下限均提高1/3,例如台南市的最低稅率從1.5%提高至2%,未來多屋族勢必會增加稅負成本。財政部估計,全國將有128萬戶因非自住房屋稅率調整而受到影響。

至於修法的另一大項變革,是全國歸戶、全數累進課稅。過往有部分多屋族會瞄準各縣市的囤房稅級距規定,進行非自住住宅的配置,待未來新法上路後,這些透過跨縣市配置房產來避稅的多屋族,將無所遁逃。


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