好房二三事
新屋與中古屋市場買氣雙雙降溫
掌握房價鬆動期 3策略拉大議價空間
撰文者：楊明峰
更新時間：2024-11-01
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圖片來源：達志影像
央行祭出史上最嚴的信用管制措施，重創市場信心，正式扭轉近1年來的房價飆漲態勢，加上未來新屋供給量將持續攀升，房市前景蒙上陰影。
一旦買氣持續低迷，房價將面臨下修壓力，自住客可把握時機積極議價，有望以相對合理的價格購屋，特別是供給過剩的區域，議價空間更顯著。
新青安房貸措施帶動一波購屋熱潮，買氣旺盛下，促使銀行房貸額度逼近滿水位，購屋族面臨申請房貸困難的窘境。緊接著央行今年9月19日宣布祭出第7波信用管制，並再次調升存款準備率1碼（0.25%），緊縮銀根，並為房市去槓桿，將抑制快速上漲的房價走勢。
信用管制措施拉滿
貸款條件更為嚴苛
央行總裁楊金龍曾透露，調控措施的目標，要讓房市軟著陸，並持續觀察房價是否修正、不動產放款集中度、不動產貸款金額等3大指標，滾動式檢討是否續推第8波信用管制。顯示未來房市不容樂觀。
雖然央行今年10月9日祭出協處措施，針對繼承房屋者、換屋族與已簽購屋合約者等放寬限制，整體買氣仍將持續下滑，以下為第7波信用管制內容與協處措施重點（詳見表1）：
重點1》第7波信用管制內容
①新增自然人有房屋者，第1戶貸款不得有寬限期。
②自然人第2戶限貸最高成數下調為5成，並從直轄市與新竹縣市擴大至全國。
③自然人第3戶以上、購置高價住宅、法人購置住宅、餘屋貸款最高成數降為3成。
重點2》協處措施
①繼承房屋者：自然人繼承取得的房屋及房貸不計入限制，新申辦購屋貸款得排除適用（非高價住宅貸款）。
②換屋族：換屋族與銀行簽切結約定，1年內出售原有房屋並完成產權移轉登記，新申辦房貸則不受限制（非高價住宅貸款）。違反切結者，將被取消寬限期、收回原應償還的貸款本金或貸款成數差額，以及追收罰息及加收違約金。
③已簽購屋合約者：在9月20日管制上路前已簽訂成屋或預售屋合約者，則不受管制；申請新青安房貸者，且非購買高價住宅同樣不受管制。
因應央行信用管制措施，銀行為控制風險，原本趨嚴的貸款條件將更為嚴格，包含上調貸款利率、縮短寬限期，以及保守鑑估等。這些調控不僅提高購屋成本，更已逐漸扭轉民眾對未來房價上漲的預期，使得買氣持續轉弱。
根據六都地政局統計，今年9月六都交易量（建物買賣移轉棟數）合計2萬2,531棟，月減幅8.14%；而4大房仲內部交易數據統計，月減幅為14.8%～26.4%、年減幅12.3%～28.6%。
自從今年下半年房貸荒出現後，新屋與中古屋市場買氣雙雙降溫，加上這波信用管制，整體交易量將更為冷清。樂屋網發言人洪安怡觀察，部分中古屋主，不再如過往堅持高價，開價逐漸鬆動；原本熱絡的中南部房市，有預售案場來客數也大幅減少了3成以上。
此外，新冠疫情期間的資金寬鬆政策，刺激房市交投熱絡，導致新案大量交屋潮即將湧現。根據內政部統計，2020年～2022年全國建照核發合計約50萬8,895戶，對比2017～2019年增幅達41.4%，其中以桃園市64.4%、台南市52.8%、台中市50.3%等分占六都前3名（詳見表2），成長最為顯著。
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