好房二三事
新屋與中古屋市場買氣雙雙降溫
掌握房價鬆動期 3策略拉大議價空間
撰文者：楊明峰
更新時間：2024-11-01
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上一波施工的大量預售案，將在今、明年起陸續完工，釋出龐大的新屋供給，若買氣無法有效承接，未來供需失衡的風險將大幅提高，屆時整體房市將從過去的賣方市場，逐漸轉向成為買方市場。
消基會董事暨房委會委員張欣民表示，目前市場瀰漫濃厚的觀望氣氛，屋主面臨買氣低迷的壓力，但多半仍抱持觀望態度，可能有零星個案因財務狀況或是個人因素降價求售，至今並未大規模降價潮。根據過去經驗，若交易量持續萎縮超過2個季度，市場信心持續低迷，房價才可能明顯下調。
正當房價即將反轉鬆動之際，有買房意願的民眾應提早準備，大家房屋企劃研究室公關主任賴志昶認為，以下3類物件相對具備議價空間：
1.推案量較大的重劃區：觀察各大售屋平台，六都待售存量前3名的行政區，多半都有近年推案量較大的重劃區，如台中市西屯區與北屯區等，截至今年10月中，待售存量雙雙逾8,700戶（詳見表3）。這些區域受交屋潮影響，在房市反轉時可能形成賣壓，當市場供給拉大，有機會加大議價空間。
2.市郊、蛋白區物件：區域物件受限於機能性侷限性，房價相對親民，當市場低迷，屋主心態也可能較快調整。
3.屋齡較高的中古物件：此類物件受央行限貸、銀行滿水位等影響，民眾申貸相對困難，受市場氛圍逐漸轉趨悲觀，賣方需調整適宜價位，才會較易脫手。
綜合3位房市專家提供的購屋議價3個策略：
策略1》積極看房、掌握市場資訊：
當買氣縮手，具備競爭者減少的優勢以外，有實質購屋需求者反而要積極看房，與代銷、房仲保持聯繫並建立一定關係，當市場出現急售、降價物件，或是預售新案推出早鳥價時，才能即時掌握，更有餘裕出手撿便宜。
策略2》避免被降價字眼誤導：
購屋平台陸續有標榜平轉、降價等字眼的物件，有的其實是行銷字眼，或僅降低開價，購屋族仍要以實價登錄資訊查估真實行情，也可與房仲、代銷交叉比對進行求證，避免遭到誤導。此外，若有特定區域或社區的價格出現大幅跌勢，別急著出手，應先查詢是否有嫌惡設施，或是其他負面原因。
策略3》行情下調10%～15%議價：
房市熱絡時，議價率被壓縮到10%以下，隨著房市轉冷，議價率隨之擴大，購屋族可參考實價行情，向下10%～15%進行開價，整體而言可積極向下出價，試探賣方底價，不過仍要看整體供需、個案狀況，以及屋主財務狀況等進行調整，非一概而論。
預售屋因中大型建商、代銷財務實力堅強，目前尚未出現價格大幅鬆動的情形，預料未來會以送家電等手段促銷，購屋族可多詢問比較。
賴志昶提醒，受央行第7波信用管制衝擊，房市買氣趨冷，惟物件價位修正與否，端看賣方與屋主心態，不過，這波打房與銀行限貸等衝擊，因多戶族、投資置產族購屋貸款難度較高，屋主若急需資產轉移脫手房子，或是投資客拋售物件，會有較大讓價空間，但目前這類拋售潮仍未湧現，可觀察今年底至明年初，待央行打房餘波擴散，或許是一個不錯的甜蜜入場點。
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