房產小常識
第一次買房該怎麼出價？掌握3議價技巧，買到理想價格
撰文者：徐佳馨
更新時間：2025-07-30
瀏覽數：4,282
再來，另一個常被問的問題就是，房仲話術到底能不能相信？但這問題就跟你去買東西的時候，老闆講的話能不能信的邏輯接近。畢竟每一個行業都有誠實寶寶，也會有話術大王，買方在思考時應該回歸2個本質：「這房子我喜不喜歡？適不適合我？」「我該出多少錢？」
例如，我們最常聽到的就是「設計師自己設計的房子，但因為要外派所以只好忍痛割愛。」「爸媽要買房子給小孩，都已經裝潢好但小孩不喜歡。」無非就是要形塑出屋主是自用，住在裡面風水很好、過得很順、裝潢很實在等等，至於到底是不是真的？看一下屋主持有的時間，瞄一下裝潢的品質，以及房屋裡是不是有生活痕跡（例如有小孩的屋主常常會有很多小貼紙貼在牆上），大概就可以猜出到底怎麼回事。
買房都是真金白銀，大家在商言商，其他關於屋主的身分，或是屋主的態度，聽聽就好。
受限於《銀行法》，應自行跟銀行洽談貸款
最後要提醒大家，近期因為很多銀行受限於《銀行法》第72-2條的規範（註1），貸款會很保守，所以不要以為自己是首購族就擁有「無敵星星」。要特別注意的事情是，當銀行資金緊俏的時候，很有可能發生貸款成數不足或銀行鑑價低於合約價的情況。例如我買了一間房子成交價1,000萬元，以為自己可以貸款到8成，沒想到只有7成。如此一來，我就硬生生地從800萬元貸款變成700萬元貸款，為了避免違約，得要在很短的時間內籌措100萬元，你說那不是逼死人嗎？
商業銀行辦理住宅建築及企業建築放款之總額，不得超過放款時所收存款總餘額及金融債券發售額之和之百分之30。但下列情形不在此限：
一、為鼓勵儲蓄協助購置自用住宅，經主管機關核准辦理之購屋儲蓄放款。二、以中央銀行提撥之郵政儲金轉存款辦理之購屋放款。
三、以國家發展委員會中長期資金辦理之輔助人民自購住宅放款。
四、以行政院開發基金管理委員會及國家發展委員會中長期資金辦理之企業建築放款。
五、受託代辦之獎勵投資興建國宅放款、國民住宅放款及輔助公教人員購置自用住宅放款。
另一種可能是銀行願意給8成貸款，不料銀行認為這房子只值900萬元。這樣一來一往之間，本來以為可以借到800萬元，沒想到只有720萬元，差額是80萬元。遇到這種倒楣事，與其花時間抱怨，不如趕緊去籌錢。也因此，我很建議自己去問銀行關於貸款的相關事項，不需要問太多家，但只有你自己準備好相關資料去跟銀行談，才可以盡可能避免這種事情發生在自己身上。
以上，就是我希望大家可以多加留意的部分。要知道，現在的市場熱度已經不如往昔，在這樣難以跟銀行借到錢的年代，我們更要知道房子的實際價值，掌握議價技巧，避免最終的成交金額高於銀行鑑估價，才能夠進一步保障自己的權益（本文摘自第3章）。
現任住商機構企劃研究室執行總監暨發言人，擁有台灣大學EMBA財金碩士與輔仁大學大眾傳播碩士學歷，橫跨金融與傳播專業，擅長以輕鬆淺顯的語言解析法規、市場趨勢，為房地產界備受信賴的觀察者與發聲者。同時主持《佳馨思房錢》、《房市ok嗎》等廣播節目，並活躍於電子、平面與網路各大媒體，講座遍及中央與地方政府、銀行、壽險、投信，及各產業公會等。
另著有暢銷書《房市專家教你買一間會賺錢的房子》、《30堂千萬房產課》等，並開設多門線上課程，善用理性、有溫度的文字說話，讓房地產不再是難題，而是邁向人生自由的開始。
Facebook粉絲專頁「徐佳馨房產人生事務所」
博客來購買連結
延伸閱讀
▶交屋問題頻傳！撥款、權狀、漏水問題好多？徐佳馨：5大重點交屋前必看
▶若股市持續崩跌，房市會是下一個？該不該賣房救股？1表看歷年股災房市表現
您可能有興趣的文章