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    Smart智富月刊243期

    包租公律師蔡志雄教你輕鬆晉升有殼族

    精算口袋深度 挑到抗跌好房

    撰文者:呂郁青 2018-11-01
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    步驟3》推算可負擔房屋總價
    依照貸款人不同行業別,以及購屋地段,貸款成數都不同,不過,蔡志雄表示,以新北市的上班族來說,一般銀行房貸應該多數可貸到7成,但首購族或是條件好一點的地段與行業別,則可貸到8成。

    可負擔購屋總價=可貸款金額/0.8

    步驟4》評估自備款金額
    可負擔的房屋總價扣掉可貸款的金額,中間的價差就是需要自備的款項,當可貸款成數愈高,自備款就可愈少。

    自備款=可負擔購屋總價-可貸款金額

    以月薪5萬元者為例,若是貸款20年、貸款8成,等於可以買412萬5,000元的房子,自備82萬5,000元,而選擇貸款30年的話,則可以買542萬5,000元,但自備款也會拉高到108萬5,000元。

    蔡志雄表示,其實貸款30年不代表要繳完30年,隨年紀增長,收入增加,或房價有漲要換屋處分時,就可提前償還了。

    2.上網找好房》逐「軌道」沿線而居,屋齡10~20年較佳
    一聽到400萬、500萬元,一定很多人覺得怎可能買得到房子?蔡志雄說,很多人只是用想的就以為不可能,卻從不上網尋找看看。

    其實,在台北地區這樣房價的物件還不少,以某家中古屋平台網站為例,如果不設條件,只用400萬元至500萬元的金額設定,光是新北市就有656間,台北市也有82間。

    物件很多,該怎麼選?蔡志雄有以下4個挑選房屋的大原則:

    原則1》買小、不買遠:居住最好離工作地點的交通距離不要超過1小時,交通一定要便利,可從「軌道」沿線購買,例如捷運與台鐵,若沒有,至少要有公車可接駁。

    原則2》1人居住空間至少5坪:雖然可買小,但換算一個人的居住空間至少要有5坪,再小就有壓迫感,若是夫妻同住,就最少要有10坪。

    原則3》大樓物件屋齡在10~20年間:房子老了不好賣,雖可等待都市更新,但是大樓住戶眾多,要能成功都更非常不容易,而小資男女買房的目的是要以屋換屋,所以一定要先想好未來「賣相」,以屋齡10~20年的房子較佳。

    原則4》公寓則看土地持分愈高愈好:買公寓就不用擔心屋齡偏高的問題,因為公寓住戶數少,有較高的機率可以達成都更,像蔡志雄的朋友買了公寓才1年,就遇到都更,花500萬元變2,000萬元,等於多賺了3間房子。

    綜合以上,蔡志雄認為,新北市的中和區、永和區、新店區、汐止區、三峽區、三重區,以及台北市的萬華區、大同區、中山區,都是不錯的挑選地區。

    至於淡水區,他表示除非工作就在淡水區,否則並不建議,因為從淡水區進到台北市有交通瓶頸,較不方便。


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