達人開講
《從零開始賺一億》書摘
善用銀行貸款，小錢買大屋
撰文者：呂原富
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許多年輕人望屋興嘆，原因在於房價高。但大家都應該知道，買房子是可以貸款的，所以買屋最大的困難點，第1在於貸款成數，第2在於貸款利率。
貸款利息是銀行收入的主要來源，基本上只要有適當的抵押品，借方有一定的還款能力。銀行是非常樂意把錢借出去的。只不過在借和還之間，有許多的學問。一般民眾若直接去談，很難得到好的條件。
一個專業的仲介，一定會告訴房屋投資人，在買房子時，要先準備好什麼資料，作為財務證明，在談判的時候，優秀的仲介人也會用專業的溝通技巧，為投資人爭取到最好的投資條件。
一般人來說，銀行要貸款給投資人，要看的是「人」和「物」。人就是指投資人，也就是你；物是你投資的標的，也就是房屋。
以「人」來說，貸款的成數是這麼估算的：
1.依金管會規定，（以雙北市及桃園市為例）一個人名下只有1棟房子的，銀行可以貸給屋主房價的8成。名下買第2棟的，只能貸到6成。名下第3棟的，只能貸到5成。
2.但還會考量到「人」的財務狀況，銀行的貸款的額度，主要還是看借款人（也就是房屋投資人）的財力，可以負擔的能力。
而財力的依據分為──「現金資產」（看銀行存摺之活存或定存銀行會視為買屋之自備款）和「每月收入」（看薪資轉帳存摺，或者去國稅局申請所得清單可證明你每月到底收入多少），以及「名下有無負債」（千萬不要有太多的負債，尤其是信用卡及現金卡千萬不要有餘額未清或者每月只繳最低金額，這樣是借不到款的，因為銀行會認定為你連幾萬塊都要分期付款了，我哪裡還敢借你幾百萬的房貸呢？）；其他，包括若是在500大企業上班、軍公教人員，也可以讓借款人取得較高的貸款成數。
3.其他特殊情況，例如符合青年首次購屋優惠條件的人，或其他政府提供補助優惠條件的人，但基本上，補助優惠重點主要是在貸款利率，而不是在貸款成數（本文摘自第3部第9節）。
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