好房二三事
封面故事搶先讀◆想用合理價買好房 該注意哪些事？
撰文者：編輯部
更新時間：2022-07-01
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6月16日，台灣央行再度升息半碼，合計今年以來升息達1.5碼，使重貼現率增至1.5%。在物價、利率接連走高下，讓現在想買房、換屋的人，擔心財務支出負擔變大。
而除了財務負擔增加之外，在買屋流程中，存在著價格與屋況等資訊不對稱的陷阱，更讓一般人面臨極大的決策風險與壓力。使得內政部先後在2000年5月19日公布《不動產說明書》與房屋交易相關契約書範本、2012年10月16日上線的實價登錄等規範措施，並經多次修正和變革後，如今已成一般購屋族在評估價格、屋況時最重要的決策依據。
只不過，上有政策、下有對策，加上房市太熱，中華民國不動產估價師公會全國聯合會名譽理事長、巨秉不動產估價師聯合事務所所長張能政就發現，在房屋買賣現場，價格陷阱與屋況糾紛仍然層出不窮。
「近幾年最常見的，是房屋銷售人員誘使買方追價，或向買方『誆價』。」張能政說，而使用的手法如，在同一時段安排多組看屋人潮，以提高搶買與加價意願，或選擇性使用實價登錄，列出1樓或頂樓等成交價較高的紀錄，或未揭露房價是包括了未列入權狀的坪數等，變相增加買價。
甫出版《房市老手21堂超強實戰課：快速看穿房屋買賣陷阱》作者陳淑泰則從近1、2年實際接觸案例觀察，「從帶看、出價斡旋，到準備簽約，竟花不到2星期！」與內政部10年前調查的平均6個月，買房的決策時間與品質嚴重被壓縮，發生糾紛或損失的風險非常大。
根據內政部統計，近年房地產交易糾紛不斷增加，其中與中古屋交易相關的前3大糾紛，分別是房屋漏水、終止委售或買賣契約，以及隱瞞重要資訊。
台灣住宅品質消費者保護協會（DQPA，以下簡稱住宅消保會）創會理事長吳翃毅，因同時為台北市政府法務局調解委員會委員，每月受理或調解的交易糾紛非常多，「其中有不少是，房屋銷售人員利用資訊不對稱，以非法律的過程或行為，達成法律的事實。」
因此，張能政與吳翃毅一再強調，「無論買房還是賣房，千萬一定要確認完全沒有問題，才簽約和完成過戶。」而在買屋流程中，最要掌握的有2大關鍵：掌握合理價格和屋況。
1.掌握合理價格：張能政表示，目前實價登錄的資訊品質佳，也明確好查，不過因為實價登錄，有著資訊落後實際成交時間2個月、部分成交量少的地段登錄資訊較久遠等問題，可透過下列3種資訊搭配運用：
①內政部或是信義房屋等機構的房價指數。
②以實價登錄資料做加工的資訊服務者，例如591實價登錄網，以及透過大數據和科學模型建立的估價網站，例如公益平台好時價、樂居網。
③房仲業者的即時性成交資訊。
2.掌握屋況：在看屋前，甚至是有買屋計畫時，吳翃毅建議，就先到內政部不動產資訊平台，下載《不動產說明書》、房屋交易相關契約書範本，以及「定型化契約應記載及不得記載事項」全部逐條審閱；而在進入買屋流程中的簽約、交屋、過戶階段，都要將房仲或屋主出具的屋況說明書、契約書等所有文件，與內政部版本交叉比對，如有看不懂或疑義，吳翃毅建議，最好找熟稔房地產法規的律師，或向住宅消保會預約免費的法律諮詢，才是避免糾紛、保障權益的根本之道。
由於台灣房市正熱，且在房屋交易中，一般購屋族屬於弱勢，因而不敢奢求能買到便宜好屋，但只要掌握上述2大關鍵，就不怕會用高價搶到瑕疵屋，而是用最合理的價格，入住屋況最安心的新家！更多購屋族需要知道的細節，請詳見《Smart智富》月刊287期封面故事報導。
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