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政策與少子化加持，房價會跌嗎？理財達人雨果：供過於求的問題很可能不存在
撰文者：雨果的投資理財生活觀 更新時間：2023-04-10
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圖片來源：達志影像
最近台灣通過了平均地權條例，房價下跌成為了熱門話題，許多人都預估今年底前，房市會有一波明顯的下跌，再加上政府升息的推波助瀾，房價很可能會有一次明顯的回檔，是買加入手的好時機。
也很多人提到，台灣進入少子化時代，買房需求減少，未來很可能會跟日本一樣，房子會愈來愈便宜，現在買房根本就是冒著資產貶值的風險，以後你的房子要賣給誰？
近期房價是否會下跌，我不得而知，我認為這很看區域與地段。因為預期價格會下跌，買家縮手，成交量會降低，是滿合理的推估，但是否會造成全台的房價都下跌，我的態度是有所保留，或許有些屋主忍不住會降價出售，但應不至於全面下殺。
但台灣的少子化是否會讓未來的房屋價格全面下跌，我的觀點是認為不會，至少15年內不會，理由有幾點。
1.房屋需求數量不等於人口數
首先，認為少子化會造成房屋供過於求，以後買房子的人變少，想賣屋的人只能降價求售。我認為問題沒這麼簡單，因為這是看了全台人口數與房屋數量的增減所得出的結論，但總人口數減少並不直接代表買房的需求人數減少，畢竟總人口數代表的是所有年齡的人數，不是需要買房的人數，而且也不是一個人就只會／能買一間房子。
如果全部的房屋供給是10萬戶，而需求人口從10萬人降至只有5萬人，看起來，確實是會因為需求減少而必須降低售價，但實務上，房屋供給數量不能簡單的看成是10萬戶一個數字。
我們知道房屋有屋齡，有還沒蓋的預售屋，10年內的新成屋，11年～30年的中古屋，還有很多屋齡30年以上的老屋，特別是舊公寓。雖然這些都是可以住的房子，但是並不是每個人都只要有房子住就好，地區、需求與品質還是會挑的。
現在一個很明顯的現象是，年輕人有買房需求的，大多會挑選有電梯與管理員的電梯大樓，大家不想等時間追垃圾車，需要有管理員收包裹，甚至需要樓下有自己停車位的大樓，現在很多人買房是不考慮舊公寓的，在計算房屋需求與供給量的時候，不該一併而論。
若真要認真計算，應該是要統計，目前新大樓、新成屋、透天厝、舊公寓甚至是別墅的需求有多少，然後在分別比較這些不同類別的房屋供給量有多少，才能知道是否是供過於求。
如果未來要買房的人都只想找電梯大樓，那即使因為少子化造成買方減少，可是這買方數量卻遠大於新大樓的數量，會造成的現象就是，新大樓供不應求，導致價格持續上漲，而舊公寓因為只有住習慣的老人家願意買，價格反而可能會因供過於求而下跌，又或是拿來都更改建變新大樓，價格就變成新大樓的價位了。
2.居住型態的改變
還有居住型態改變的影響，以前舊公寓的空間大，小孩結婚可能還可以，也還願意跟父母住，現在的人結婚後幾乎都要搬出去自己住，就算家裡空間夠大也未必會想住在一起，因為房價愈來愈高，室內空間愈來愈小，下一代長大後很可能也是需要搬出去住，這個生活型態改變，很可能也大大影響著居住需求。
另一點是居住地區，住房需求高的地方，通常都是擁有工作機會或念書機會的地方，以前的投資客很愛買在學區附近，因為學生住宿需求，在少子化後，這個方式大大受到影響。但工作需求產生的居住需求很難受影響，就算是有愈來愈多公司改採遠距上班，這畢竟也是極少數的人數。
最有可能的變化就是，雖然人口減少，但年輕人會愈來愈往市中心集中，房價很難下跌，而偏遠地區或是工作機會減少的地區，房價會隨著人口減少而下跌，就像日本有很多鄉村地方一樣，所以想持有房產，最好是買在鬧區，而年紀大或退休的人，因為不需要每天通勤上班了，可以移往較外圍的區域區住。
3.利率與資金
還有一個影響房價的原因是利率與資金，低利率時代與氾濫的資金，很容易造成房屋資產價格上漲，其實過去10年就已經是很明顯的例子了。
手上有資金的人會想進行投資，但並不是每個人都對股票投資有興趣，有些人會投入實體行業，譬如開店開公司，有些人會投入房地產，他最擅長的就是房地產投資，他不會因為少子化或政府通過某個政策，他們就放棄房地產這領域，這一塊牽扯的不只是投資客，還有土地開發商、營建商、代銷商、房仲業、銀行，甚至是政治人物與政府官員，我不認為這個產業會因為少子化就大幅沒落，房價就因此大幅下跌。
對於投資房地產的人而言，以前定存利率可以有5%的時候，他的租金報酬率要有8%才願意做，在定存利率剩1%的時候，他們只要租金投報率3%就願意做了，租金投報率從8%變成3%代表什麼意思呢？
就跟債券一樣，價格會大幅上漲，直到投報率／殖利率掉到投資人所能接受的程度。舉例來說，一間1,000萬元的房子原本一年可以收租50萬元，理想租金投報率是5%，若預期心理降到3%就可以接受，那可以接受的房屋價格就會上漲到1,666萬元，換句話說，只要價格低於這個價位，就會有投資人願意接手。
所以，如果未來政府若繼續升息，或長時間維持在定存利率2%以上的水準，那麼房價是有可能修正的，但也有可能是調漲房租，以滿足租金投報率達到4%以上的水準，這兩者之一發生一者即可，未必一定會影響房價。
你說只有3%租金投報率，還不如去買高股息的股票領5%以上的股息。但股票投資人與房地產投資人不能混為一談，這兩者不是只能有1種，很多人是2種都做的，股票與房地產的投資概念與資金使用方式也很不一樣，不應該直接用這種投報率做比較與替換。
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