北中南行情

持有成本增加、市場供過於求

桃竹苗》桃園房價恐將再跌2成

撰文者:林帝佑 更新時間:2016-05-01

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大桃園地區雖陸續推動諸多重大建設, 包含航空城、捷運等,但仍無法挽救房價頹敗,2016年第1季房價平均為每坪16萬2,000元,距2014年第4季的高點已累計下跌11%(詳見圖1),且專家持續看衰,認為大桃園地區的房價今年將再跌2成,購屋者若貿然進場「自備款恐被(房價下跌)吃光光!」


根據永慶不動產利用實價登錄資訊統計,2014年以來,桃園市房價皆在每坪17萬元以上,2014年第4季來到波段高點為每坪18萬2,000元。然而,最新的2016年第1季房價跌破每坪17萬元的整數關卡,每坪僅剩16萬2,000元的水準;交易量同樣慘澹,2016年第1季較上季大跌5成,也較去年同期下跌2成5。

這麼淒慘的市況,在專家眼中卻還沒有到真正的谷底,淡江大學產業經濟系副教授莊孟翰認為,房地產的景氣循環剛開始,下跌趨勢還有3年∼5年,主要原因有2點:第1,房地產相關稅負變重又不增值;其次,則是供給過多。

總統當選人蔡英文的房市政策智囊─德明財經科技大學不動產投資與經營學位學程副教授花敬群在日前接受《Smart智富》月刊專訪時也提到,台灣長期持有稅「輕稅」,造成囤房、炒房等很多問題,所以未來政策會朝向持有成本增加的方向改革,預計520新總統上任後,持有房地產的成本只會愈改愈重。

如果房地產增值,那持有成本增加似乎對買方來說只是「小菜一碟」,但現在的狀況是,多數人預期房價會持續下跌,莊孟翰表示,預期房價下跌的心態,買方會擔心愈早買愈容易買貴而被套牢,將促使買方縮手、交易量縮減,最後就會導致房價真正下跌。

第2個原因則是供給過多,觀察桃園市整體建物存量,2015年年底共約有85萬5,000戶,然而家戶數僅約有63萬戶(詳見表1),供給多過需求達22萬戶之多,「且還沒有加計目前預售、未來完工的建案。」莊孟翰說。

即便桃園市有諸多重大建設正在進行中,但周邊的市況也如「扶不起的阿斗」,其中最受矚目的包含航空城和各捷運線,來看看這2項重大建設的進度和周邊市況:

航空城》土地交易量銳減
價格較去年高點跌26%

航空城計畫4月底召開正式聽證會,聽證會結束後,將辦理都市計畫變更、區段徵收前置作業,預計2019年進入區段徵收執行階段,開始發放補償費等。另外,桃園市政府工務局局長拱祥生表示,目前同期間正在進行公共工程的先期規畫,將納入智慧城市、循環經濟(詳見名詞解釋)等概念,未來落實在基礎建設上。

整體計畫有進展,官方也同步費心地納入能提升生活品質的基礎規畫,然而根據桃園市政府地政局統計,航空城的土地交易量節節敗退,2015年第4季僅38筆,較前年同期下跌75%,甚至僅為2013年第4季376筆的1/10左右;價格方面,同樣創下2014年以來的新低紀錄,土地價格每坪為6萬8,300元,距離2015年第1季的波段高點每坪9萬2,500元下跌了26%。

2016年以來的狀況,全國不動產航空城捷運加盟店經理吳建耀表示,整體而言,價格在去年下半年落底,隨著全區聽證等進度明朗,有逐漸回溫的跡象,目前較底部回穩5%∼10%,「不過這個價位已無人追價,盤整上不去了」。

智慧城市強調把新一代的資訊科技運用在城市中,以提高城市運作效率和品質,如利用「智慧街燈」監控交通流量,進而控制交通號誌,讓車流保持順暢;循環經濟簡單來說則是「循環再利用」的概念,理想的狀況是所有產品、材料皆可被納進循環體系中,目標是大幅降低廢棄物並使資源更有效被利用。


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