好房二三事

不只建商倒貨潮,中古屋市場亦湧現賣壓

房屋稅、地價稅雙漲 多屋族擬賣屋、漲租金

撰文者:林帝佑 更新時間:2016-12-01

如果您喜歡這篇文章,請幫我們按個讚:


低迷的房市,2016年禍不單行,價量均跌後,又碰上持有稅雙漲,先是房屋稅上漲,接著2016年恰好是公告地價3年1調的年度,全國平均調漲30.54%,是1991年以來調幅最高的一次。

持有稅過去久未調整,此番變動又過於劇烈,造成批評聲音不小,不過《Smart智富》月刊與創市際市場研究顧問合作,針對居住在六都、擁有房產的民眾,進行有關持有稅調漲的調查,發現認為調幅過高者占54.0%(詳見圖1),僅略微過半,仍有近半的受訪者表達尚在可接受的範圍內。不過,調查也發現持有稅提高,確實刺激屋主賣房的意願,及房東可能因此調高房租等2大趨勢,詳見以下分析:


趨勢1》賣屋的人愈來愈多,供過於求續擴大
調查顯示,持有投資用房產的民眾,因為持有稅調高,而想要出售房產者高達51.6%(詳見圖2),甚至僅持有自用住宅的受訪者,也有32.2%想要賣房(詳見圖3)。

這意味著什麼呢?就是賣壓!2017年的市場上將不只有建商的完工建案倒貨潮,還有中古屋屋主的加大供給。

觀察建照的狀況,金融海嘯過後,建商推案量激增,2013年來到高峰,當年共有13萬3,072戶住宅申請建照,是2009年推案量的2倍之多,2014年、2015年也同樣在10萬戶以上的高檔區(詳見圖5)。2016年統計至9月,建照量雖然只有5萬9,749戶,但不容忽視的是前幾年的建案即將完工。華固建設總經理洪嘉昇表示,2016年房市景氣不如以往,是影響建商推案意願的關鍵,多數開發商選擇保守經營。

但洪嘉昇也分析,一個建案從取得建照到完工交屋,週期是3∼4年,2013年、2014年的推案高峰,交屋時間點就是2016年到2017年,雖當時的銷售率普遍不差,不過接下來,不論是建商賣餘屋給自住客、或投資客賣給自住客都需要一段時間才能去化。換言之,新建案的賣壓絕對不容小覷。

至於中古屋的狀況,據屋比趨勢研究中心於11月3日至11月7日針對有購屋意願的民眾進行調查,有56%的民眾決定「暫緩或是放棄購屋」(有效問卷數為726份,在95%的信心水準下,樣本抽樣誤差為±3.64%)。綜合2份調查的結果,也就是說,2017年的房市是賣方愈變愈多,買方卻愈變愈少!

在供給增多、需求減少的情況下,屋比房屋比價App創辦人葉國華分析,蛋黃區因供給不如蛋白區、蛋殼區多,2017年房價修正幅度介於5%∼10%間,而蛋白區有10%∼15%、蛋殼區則還有15%以上的修正空間。

對於欲出售自用房屋的民眾,住商不動產企畫研究室主任徐佳馨建議,「絕對要慎思!」這類型的屋主常想高賣低買賺價差,但此時成交價一定不好,加上交易成本,到頭來常常是白忙一場。

如果是要出售投資用房產,葉國華說,目前市場賣壓大,屋主開價要比市場行情低3%∼5%,才能大幅提升詢問度。


您可能有興趣的文章