好房二三事

買房交屋後，因地震風災導致建物受損只能自認倒楣？一文看懂建商保固責任與範圍

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圖片來源：達志影像

跟建商買了預售屋，好不容易等到完工交屋，歡天喜地入住還不到一年，竟在連日大雨後，發現水從窗框邊緣滲入室內，該怎麼辦？其實，在預售屋的買賣定型化契約裡有規範，建商最起碼要針對結構體保固15年、固定建材及設備部分保固1年，因此，買方可以依此條文要求建商修繕。

但是，在實務上要如何行使此權利？同樣都是跟建商買，預售屋跟新成屋的保固期都一樣嗎？如果裝潢後有問題，又該找誰處理？以下就預售屋跟新成屋，分別詳談建商的保固責任與買方的權利義務。

買賣預售屋時，建商會提供買賣契約書供雙方簽約，而這份契約書不是建商隨便寫寫就可以，群宜法律事務所協理李季鴻表示，契約書需依據《消費者保護法》所擬定的「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」規範。

不論是預售屋還是成屋，內政部皆有頒布定型化契約應記載及不得記載事項，以及定型化契約的範本，民眾可以至內政部不動產資訊平台下載，於首頁上方點選「法規與知識」→「契約書範本」就能找到。下載後可以用來比對建商提供的合約是否皆符合規範，如未符合，可要求建商修改條文。

在預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項中，強制規範了建商的保固期限及範圍，保固期限的起算日為「交屋日」，針對結構體部分，建商至少應保固15年，而固定建材及設備部分則至少保固1年（詳見圖1）。

何謂固定建材及設備？李季鴻解釋，依該條文精神，除了結構體，其餘建商交屋時所附的裝潢、標準配備，如馬桶、洗手台等等都視為固定建材及設備，應納入保固範圍內。現在很多建案標榜「買屋送裝潢」，李季鴻強調，即便是附贈的部分也應完好，「消費者沒有義務『收垃圾』。」

此外，該條文保固的範圍包含專有部分及共用部分，璞園建築團隊業務部專案張斐雁說明，若是專有部分出現問題，應由區分所有權人向建商反映，而不是向銷售人員（即市場俗稱的「代銷」）反映。此外若是共用部分，一般則由社區的管理委員會出面與建商協商處理。

向建商反映之後，通常會由建商的售後服務部門負責接洽，並安排專業的師傅到場判斷問題，若確認在保固責任內，接續便會安排施工或修繕時間，將瑕疵處理好。真禾機電總經理、同時也是內政部營建署公寓大廈諮詢種子教師徐源德表示，在修繕時如果有費用產生，且在保固期內，該筆費用就應該由建商全數負擔。

不過要特別注意，如果是天災等不可抗力因素所造成的房屋瑕疵，則不在建商的保固責任內。比如若因為地震造成房屋損壞，除非是先天設計上或用料有問題，否則建商沒有義務協助修繕。

但若是「品質保證」的狀況就不一定，李季鴻解釋，假如建商銷售時強調「可抵抗6級地震」，但只發生3級地震，房屋就出現結構上的問題，建商便有義務處理。

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