好房二三事

土地持分大、公設比低

30年老公寓 買到賺到

撰文者：郭莉芳 更新時間：2010-05-24 瀏覽數：71,695

公寓達人 石自立


小檔案_公寓達人 石自立
出生：1952年
學歷：空中大學經濟系進修中
經歷：豪門建材行負責人、福特 汽車銷售經理
現職：泓瀧企業負責人
事蹟：從事房產買賣30年，看過 逾600間房子

老公寓外觀破舊，一走進樓梯，腳踏的是傳統的磨石子地板，欄杆破舊。走進室內，燈光昏暗，壁紙剝落，牆上還有壁癌，浴廁天花板也黴斑處處，看了實在讓人直搖頭。

房子愈爛，轉手價差愈大

別人眼中的爛公寓，卻是石自立眼中的瑰寶。從事房地產買賣30年，石自立專挑爛房子下手，因為轉手的價差空間最大。

先來做以下的選擇題：

A公寓
權狀28坪、公設比0%、土地持分8.36坪、屋齡35年。
→ 使用面積：因為陽台未登記進權狀，整體使用面積有29.8坪。

B大樓
權狀28坪，公設比28%、土地持分3.24坪、屋齡10年。
→ 使用面積：扣除公設後，整體使用面積為20.16坪。

這兩間房子，你會想買哪一間？同樣的權狀面積，但使用面積卻相差了近10坪，且A公寓因為屋齡老，更容易議出有利買方的價格，這就是石自立偏好老公寓的主因。

公寓是指沒有電梯的4、5樓建築，扣除像透天厝、別墅等特殊產品。公寓通常屋齡很舊，但好處是土地持分大，在土地取得成本愈來愈高的情況下，未來如果有都更改建機會，就有機會老厝翻身成黃金屋。

不過目前都更成功的案件比例很低，如果是為了都更目的，希望房價翻兩番而購買老公寓，可得有等上10年以上的心理準備。

但若是為了自住需求，且家裡沒有長輩同住、不需擔心爬樓梯太累的問題，公寓倒是不錯的選擇，因為總價不高、且公設比很低，甚至是零。尤其是早年的老公寓很多公設，例如樓梯間，或是房子的附屬建物，如陽台、露台，或是向後方增建的房間、廚房都沒有登記在建物權狀中，未來還可以申請補登記，增加權狀面積，相當划算。

10個原則，教你買對不買貴

怎麼挑選老公寓，才有保值效果，石自立以他的實戰經驗彙整了以下10個挑選老公寓的關鍵原則，教你「買對不買貴」。

原則1》雙併公寓最理想

公寓產品區分成很多種，有些面臨大馬路的連棟公寓，是屬於一層一戶、一棟只有1個樓梯出入口的產品，礙於面寬有限，這種建築的樓梯通道通常很狹長且較陡，較不理想，且為狹長型建築，等於是除前後陽台外，中間的房間均是「暗房」 (即沒有對外採光的房子)，是最不理想的選擇。因緊鄰大馬路，居住環境也較吵雜。

最理想的公寓類型是緊鄰大馬路第1排或第2排巷弄裡的雙併公寓，依樓高來看，戶數約6～10戶，同樓層只有對門鄰居，環境較單純。

原則2》附屬建物未計入權狀「賺」最大

20年屋齡以上的電梯大樓及公寓，因建築法規規定陽台不列入建築面積計算，因此不列入權狀面積。如果能找到這種公寓，等於是買到賺到，因為是用權狀坪數去計算總價，而非使用面積。買進來以後，還可以向地政單位申請補登，費用約是1萬多元，但未來轉手卻可以因為權狀面積變大，放大成交價。

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