北中南行情
容積獎勵不如北市，協商過程曠日廢時
中彰投》文創老宅都更沒甜頭
撰文者：郭莉芳
更新時間：2013-12-01
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從台南颳起的老屋改造風也吹到了台中。2012年1月位在台中火車站對面的「宮原眼科」開幕後，就帶動了觀光人潮，周邊也出現了更多復刻版的懷舊商店。宮原眼科所在地的建築是日據時代留存至今的古蹟，位在台中市的中區，而中區也是早年舊台中市最繁華熱鬧的地方。台中火車站周遭的店面更是燙金門牌，站前的舊遠東百貨還曾是全台地王。
但因為腹地有限、單行道多、交通動線不順暢，近年商圈逐漸往北移，人口也不斷遷出，中區逐年沒落。直到這2年開始有集團進駐， 改造老屋、開文創餐飲店，才又帶動人潮。
不過，雖然觀光人潮來了，搬出去的住戶卻沒再回來，因此住宅需求難以帶動。再加上此區的老舊建築多，要都更不容易，建商寧願到重劃區去買地推案，也不想耗費太多心力在中區的老社區內跟眾多所有權人談判都更，光是拆遷、權利分配就很耗時。
僅市府主導3都更案有望
可為中區房市帶來利多
而台中市的都更容積獎勵不如台北市，建商嘗不到甜頭，自然興趣缺缺。總太建設董事長吳錫坤說， 台中舊法規中，都更容積只能增加30%，反觀台北都更案，容積可增加1倍。此外，台中房價每坪賣20幾萬元，但是台北每坪房價動輒上百萬元，兩地都更案利差很大。
目前比較有機會的是由台中市政府主導的3大都更案—「台中州廳」、「體二用地」和「台中車站建國市場」，目前也陸續辦理開發招商，未來若能順利吸引大型開發商，應可為沉寂已久的中區房市帶來正面利多。
至於台中市其他區域，回顧928 檔期，各建商的銷售成績不若以往，主要是因為房價攀高，不少人陷入觀望。雖然年底前還有自住買盤可以撐住一定買氣，不過以往相對低價的南區、大里、烏日、北屯等區域，開價都已站上每坪20 萬元以上，想要便宜入手，恐怕在美國QE（量化寬鬆貨幣政策）延遲退場、市場游資仍多的情況下， 2014年的房價還是以緩漲表現。
場景拉到高鐵彰化站落腳的田中鎮。目前高鐵彰化站特定區的規畫已定調為「花田城市」，以綠色產業、生態園區為發展主軸。 不過，高鐵彰化站真的能為當地帶來多少人潮與觀光財，還是個未知數。雖然目前還在整地、規畫道路、興建下水道汙水處理系統的階段，但在高鐵站附近的農地價格已經炒到天價，從7年前每分地（約293.4坪）40萬元，漲到目前每分地已1,200萬元，等於1坪超過4萬元，炒作氣氛濃厚。
如果以已通車的高鐵嘉義站、高鐵台南站來看，一日生活圈的便利並沒有為這2個高鐵特定區帶來繁榮，主要就是卡在營運能量不高。彰化縣人口多半集中在北彰化，以彰化、員林、鹿港等地為主。家住彰化員林鎮的江富山說， 如果他要北上或南下，一定是開車上高速公路比較快，不會考慮往南開到田中鎮後，再搭一趟高鐵，時間省不了多少，卻比較麻煩。
若沒有一定的商務客流量支撐，可想見未來高鐵彰化站的乘客流量不會太高。若因如此，這一個新興的高鐵特定區，會不會步向高鐵嘉義或台南特定區的發展後塵， 可能性不低。
▲彰化縣主要行政區實價登錄最新行情表
▲南投縣主要行政區實價登錄最新行情表
▲台中市主要行政區實價登錄最新行情表
▲台中、高雄捷運站周邊中古屋實價登錄最新（2013年8月）成交行情
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