好房二三事
以為撿便宜 卻變成破財
搶購法拍屋 小心誤踩6陷阱
撰文者：游筱燕
更新時間：2014-01-01
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陷阱4》
銀行不可能全額代墊
3∼5成款項得自付
台南單親媽媽因為買到凶宅被原標出之銀行拒絕貸款，以致保證金被沒收的例子，藍茂山說，法拍新手有2個地方容易忽略：
1.不是所有銀行都有做代墊業務，即使有頂多也只能代墊5∼7 成，剩下的3∼5成款項仍必須由買方自行支付。目前有做代墊服務的銀行為聯邦和板信銀行，在還未拿到法院給的權狀前，比照信貸利率約為6%，之後再回復一般房貸利率，而向銀行辦理的手續費約在1萬∼2萬元間。
2.若是委託代標公司，也應請代標公司向銀行確定是否可承貸，並白紙黑字記錄下來保護自己，接著投標時再用銀行同意的代墊成數， 加計底價20%∼30%的保證金（自備款），作為投標的價格考量，而非等到拍中後再找代墊銀行。
陷阱5》
前屋主積欠的管理費
需視公告判定是否繳納
汪靜雯說，如果在拍賣公告資訊中有註明，「拍定人需依拍賣公告清償前手積欠之管理費」，此時拍定人才需要去清償，但若拍賣公告並沒有記載管理費負擔的方式，則應該由原本所有權人繳交積欠的費用，管委會不得向拍定人請求。像她就曾經遇過有客戶禁不起管委會的一再追討，而傻傻地繳了管理費的情形。
所以汪靜雯建議，如公告有載明要清償，在投標前也應先向管理員詢問總共積欠金額，將之列入投標成本。
陷阱6》
原債務人出租停車位
拍定人無法拿回使用
汪靜雯說：「法院拍賣，不點交公共設施或停車位等的共有部分。」意思是說若停車位登記為共同使用， 表示其屬於公共設施，在拍定後的點交程序中，本來就屬於不點交的部分。汪靜雯說，不點交的停車位最常碰見的麻煩有二：一是債務人將停車位出租，因為「買賣不破租賃」原則，所以拍定人無法主張立刻拿回車位使用權。
二是原債務人趁拍定前將停車位以債權憑證方式出售，以減少損失，而買受人又不知道自己只買到了使用權，才會向後來標到房子的拍定人主張權利，導致拍定人無法使用，這時便需透過法律途徑追索。
汪靜雯指出，若遇上類似官司曠日廢時，要等打贏皆是用「年」計算，徒增時間以及金錢成本，建議民眾在拍定前可從大樓管理員或住戶鄰居口中查探該戶停車位的使用權、租約等問題，才能將停車位價格以及相關成本從標金中預先扣除，符合實際價格。
【延伸閱讀】代標契約範本，可加保障條文
立詳法律事務所律師徐立信指出，下圖為政府立案且知名度高的某代標公司契約書範本，即便如此，都還是站在業者的角度居多，為保障自身權益，他建議可在第五條後方加上：得標後有關金融機構因核貸相關事宜，乙方亦應協助處理，如無法完成核貸，致甲方投標保證金遭法院沒收時，乙方應全額將服務費退還甲方外，並應賠償全額保證金給甲方。
▲代標契約範本，可加保障條文
法拍屋─由債權人（一般為銀行占多數）向法院申請拍賣債務人的不動產，將其拍賣後之價金，來償還積欠債權人之債務，而拍賣不動產在法院投標室進行，拍定後依法院程序繼續辦理。
金拍屋─法院早年為因應法拍案件過多，將拍賣程序一部分委託公正第三人拍賣公司，拍定後的程序再交還法院處理，目前法院委託「台灣金融資產服務股份有限公司」辦理拍賣投標。
銀拍屋─銀行從法院拍賣或承受取得之不動產，再交由民間具有拍賣資格公司辦理，可以看屋況，拍賣方式以現場喊價加價方式辦理，目前有戴德梁行、仲量行及資誠管理公司等。
提供購買流程服務，就是代替業主去投標法拍物件。代標公司可直接代替業主去現場探勘，了解物件的硬體狀況，查明是否有遭人占用等問題， 也可提供評估過後的價格供消費者參考，通常會收3%∼6%的服務費。
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