好房二三事
房產達人蔡璟柏的買屋實戰技巧
首購挑好宅 先著眼3年需求
整理者：郭莉芳
更新時間：2014-02-01
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族群1》年輕首購族：可負擔長期房貸，適合市區頂樓加蓋公寓。
如果是30歲上下的首購族，通常自備款不會太多，甚至還需要父母贊助，才有能力買人生第一間房子。因此我認為年輕人可以負擔長一點年期的房貸，例如30年期，把房貸月付金降低。
很多人一聽到30年就感到灰心，覺得要背負債務這麼長的時間，頗感無奈。不要忘記，未來10年後你可能會需要換房子，到時候如果你的第一間房子是選在B+等級（詳見Tips）以上的物件，就不必擔心賣不掉，而且還可能會增值，所以還可以把增值的部分當成換屋的頭期款，且隨著工作資歷的累積，收入能力也會提高，到時候要換屋的財務壓力也不如想像中高。
另外，年輕最大的優勢就是體力好，不管是選公寓，或是選遠一點的區段，都有體力可以爬樓梯或是通勤。
我最推薦的是市區裡的頂樓加蓋老公寓，一層自住、一層出租，有自住效益，也有投資效益，進可攻，退可守。或是選7樓電梯華廈，或12樓電梯華廈，這種老電梯華廈的公設比較低，使用空間較大，房價也會比屋齡在20年以下的電梯大樓來得便宜。
族群2》壯年購屋族：房貸負擔能力較高，可考慮電梯型產品。
如果到了40歲，那會建議只考慮電梯型產品，因為如果以一間房子要住10年來看，即使40歲還爬得動公寓樓梯，但是到了接近50歲，恐怕就太過於吃力，除非是買在公寓2樓以下的房子。
雖然電梯型產品通常比公寓貴，但是到了40歲，收入能力也提高，在都會區甚至很多家庭都是雙薪家庭，可負擔的房貸總額也比較高，為了健康著想，還是優先以電梯大樓產品為主。
有些人會講：「我也很想住電梯大樓，偏偏我就是負擔不起。怎麼辦？」這時候就應該要退而求其次，往外圍一點的區域去找每坪單價較低的電梯華廈，等於是在次級的A-或是B+等級區段，去找A等級的房子，加起來還是有A-或是B+等級，就可以考慮。
族群3》中年換屋族：空間需求變小，可考慮電梯大樓或公寓1樓。
到了50歲，有可能孩子都到了外出念大學的年紀，因此住在家裡的機率不高，等於是居住空間的需求不必這麼大，就可以換小一點坪數的房子，可能2房就夠了，而且朋友來訪的機率也變低，如果喜歡呼朋引伴，就到外面餐廳去聚會即可，不需要買一個有大客廳的房子，只為了1年可能只有不到10次的朋友來訪。
在房屋類型的部分，除了考慮電梯大樓外，甚至也可考慮選擇公寓的1樓，如果是位在巷弄內，門口還可以停車，省下租停車位或是買停車位的費用。
族群4》退休族：換屋首重安全性，適合離醫療院所近的地區。
如果到了60歲、屆臨退休的年齡，換屋應該首重安全性、其次是離醫療院所近的地區，也最好在住家走路10分鐘的範圍內，有大眾運輸系統，例如捷運，或發車班次較頻繁的公車站，又或者是出門走到大馬路上搭乘計程車也很方便的路段。
將每間房子的條件分為A+、A、A-、B+、B、B-、C+、C、C-九個層次，並以地點、價格作為決定A、B、C等級的最關鍵因素，以屋齡、建材等條件視為次要因素，綜合評分後，選擇整體條件在B+以上的物件，才具有保值功能與增值空間。
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