好房二三事
中古屋交易急凍，屋主難脫手房子遭查封
雙北法拍物件暴增24% 「房價撐不住了」
撰文者：林帝佑
更新時間：2015-03-28
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全台法拍量將從低點反彈
今年有10%成長空間
雖然台灣仍處低利率環境，但是籃茂山大膽預測，2014年是法拍市場築底的一年！往後待標物件不會再出現這麼低的數量，全台的法拍物件，會如同大台北地區的走勢一般，逐漸增多，到2015年年底會較2014年增加5%∼10%。
另外，觀察得標率，雖然大台北地區的法拍待標件數增加，但是得標率卻僅有10.63%，其他四都的得標率也都在9.50%∼14.51%之間，皆屬於低檔。
李季鴻分析，因為現在都是剛進入市場的「第一拍」，價格仍高！法拍屋第一拍的底價會比照市價，若流標，第二拍的底價則為第一拍的8折；第三拍再打8折，即為市價的64折。現在法拍屋的價格並未如買方預期的便宜，但是再過3個月，執行第二拍、第三拍，價格更便宜後，就有機會拉高得標率。
但是好的物件，第一拍仍搶手。陳俊隆舉例，去年3月，位在台北市萬華區漢中街的一間透天厝進行第一次法拍，底價25萬元，竟吸引了74張標單搶標，最後得標價高達1,263萬3,000元，是底價的50倍以上！而且該透天厝還是尚未依法完成所有權第一次登記、沒有土地持分的「不良品」。
預留房價下跌空間
宜用市價7成競標
陳俊隆表示，因為此物件底價低，且為位在三角窗的透天厝，加上近西門町商圈及捷運站出口，所以吸引74組人馬搶標。據悉，得標人就是看好觀光人潮持續湧入，西門町成為外國觀光客來台必逛的商圈之一，因此準備將透天厝的1樓當作店面使用。
對於有意購買法拍屋的民眾，籃茂山建議，當目標物件的價格可成交到周邊物件的7折∼8折時，就可以考慮進場。譬如：與目標物件同地段，且條件相似的房屋，在市場上成交1,000萬元，投資人就用700萬元∼800萬元的價格去競標法拍屋，「預留房價下跌的空間，可使風險較小。」籃茂山說。
另外，李季鴻提醒，因為拍賣底價是被動式調整，所以即便是第二拍、第三拍，也都是前次拍賣底價的8折，未必能及時反映市場下跌的狀況，買方需特別留意。另外，他也補充，除了注意點交與否之外，買法拍屋還有3件事情要注意：1.對區域要熟悉、2.對物件跟債務人有一定的了解、3.從價差創造價值。
雖然立法院在去年三讀通過《強制執行法》第81條修正案，要求法院公告時，必須載明法拍屋之「所在地、種類、實際狀況、占有使用情形、調查所得之海砂屋、輻射屋、地震受創、嚴重漏水、火災受損、建物內有非自然死亡（凶宅）或其他足以影響交易之特殊情事及其應記明之事項。」但是，李季鴻指出，修法看似大幅保障買方的權益，物件的室內實際狀況仍無法確認，建議投標前還是要先透過該社區的管理委員會，或樓上、樓下的鄰居了解物件的狀況，是否有漏水、特殊裝潢或債務人「落跑」的原因，讓風險能降到最低，而且仍要有大幅修繕的心理準備。
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