好房二三事
北市蛋白區租金較去年同期漲1成
以租代買需求旺 置產收租可行嗎？
撰文者：林帝佑
更新時間：2017-12-01
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屋比趨勢研究中心總監陳傑鳴表示，雖然台北市蛋白區的租金漲幅最高，但目前每月每坪租金為1,294元，仍比蛋黃區的1,622元來得低，市中心租屋的負擔明顯超過市郊，因此，租屋族往台北市蛋白區或新北市第一環移動，造成這些地區的租金明顯成長，像是新北市第一環（蛋黃區）的租金同期亦成長7.3%，比新北市整體成長6.4%還多。另外，房市觀察員顏博志分析，因為蛋白區不少新屋完工交屋，租金普遍較老屋高，也是造成租金漲幅較明顯的原因之一。
產品別方面，台北市、新北市的整層住宅租金近1年分別成長7.7%、7.1%，其餘縣市仍以套房租金成長最多，陳傑鳴觀察，主因應是許多自住買方觀望，以租代買，所以整層住宅需求度提升。
未來全台租金仍持續看漲，陳傑鳴推估，預計至2018年第4季，六都的租金漲幅可達5%～10%，主要原因如下：
第一，今年以來，部分自住客雖紛紛出手買房，全國買賣移轉棟數累計至9月較2016年同期成長12.1%，為19萬7,030棟，而全年預估約在27～28萬棟之間，但觀察以往全年平均交易量約在37萬棟，目前市況仍顯示有部分買方抱持觀望態度，以租代買的強勁需求仍在。
其次，兆基管理顧問執行副總陳奕勳分析，近年公告地價調升、房屋構造標準單價提高、囤房稅開徵等等，持有房產每年應繳交的房屋稅、地價稅等持有成本大幅攀高。
雙北》
當二房東減輕買房風險
避免賺房租、賠價差
既然租金愈來愈高，房價也自高點修正，此時是適合置產收租的時機點嗎？包租公律師蔡志雄認為，因為區域不同，所以想當包租公也要有不同的策略，以雙北市來說，當二房東是目前可以避開房價下修等風險的方式之一；而雙北市以外的四都則可以考慮買房賺取穩定的現金流。
蔡志雄分析，雖然租金漲、房價跌，但台北市、新北市每年的投資報酬率仍在2%左右，加上房價仍持續看跌，此刻買房收租很可能會「賺到房租、賠了價差」，並且投資報酬率還偏低。
「報酬率起碼要4%以上才能進場。」蔡志雄舉例試算，如果房子總價300萬元，自備款100萬元、房屋貸款200萬元，以本利攤還20年、房貸利率2%左右來看，每個月要付房貸1萬元，也就是每個月收租起碼要有1萬元才可不增加現金流負擔，換算下來每年收到12萬元，投資報酬率即為4%（（1萬元×12個月）÷300萬元×100%）。
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