好房二三事
繼承房屋移轉登記比重逐年拉高
長輩遺留的房產 處分方式誰說了算？
撰文者：林帝佑
更新時間：2023-10-01
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圖片來源：達志影像三兄弟共同繼承了父母親留下來的房產，由於老大、老二長期住在外縣市，所以就將房子無條件給老三一家人居住。但是日子久了，問題漸漸浮上檯面，老大、老二認為，「明明三兄弟各有1/3的產權，為什麼卻都是老三一家人在使用？」於是兩人在討論過後，決定要將房產賣掉，分錢了事。
老三能夠理解兩位哥哥的想法，他不想住免錢的房子，但也不想賣房，這個時候究竟該怎麼辦呢？如果要買下來，又該怎麼跟哥哥們談錢？
類似的問題、相關的糾紛，將來恐怕會愈來愈多，因為根據內政部統計，台灣因繼承的房屋移轉登記比重愈來愈高。在2013年以前，比重皆不到10%；然而從2014年突破10%之後，2023年截至7月，因繼承移轉的比重已經來到17%（詳見圖1）。隨著台灣人口老化加劇，繼承的議題已不容忽視，到底該怎麼處理？
若未預立遺囑
不動產繼承登記有3方式
如果被繼承人留有有效遺囑，而繼承人們皆無異議，那後續財產就依遺囑進行分配。
但是，並非人人都會預立遺囑，在沒有遺囑的狀況下，正業地政士聯合事務所所長鄭文在表示，當被繼承人逝世後，繼承人可以檢附被繼承人的死亡證明或除戶謄本，至國稅局申請被繼承人的遺產清冊等相關資料，查詢被繼承人是否有遺產或所得收入，以確認是否該拋棄繼承權或參加繼承。
遺產清冊上，如果有不動產、動產、投資或利息收入等，就是繼承人繼承的標的，後續便會進入申報遺產稅，同時辦理遺產分配的流程。
若以長輩離世，只有子女繼承的狀況來看，依《民法》規定，子女的應繼分相同，沒有男女之分、也沒有長幼順序的差別。房產專家李季鴻解析，如果是現金，相對較無爭議，因為可以直接均分；但不動產繼承相對複雜許多，就登記的型態而言有3種，包含：協議分割、持分共有及公同共有（詳見表1）。
1.協議分割：
假設被繼承人的子女有甲、乙、丙3人，遺產中有A、B、C共3間房屋。如果全體繼承人同意，鄭文在舉例，可以由甲取得A屋、乙取得B屋、丙取得C屋，並在分割協議書上簽名、蓋印鑑章，檢附有效印鑑證明送地政事務所完成登記後，3名子女便可各自取得所有權登記。
因為是獨自擁有完整的房地產產權，所以將來若想處分或是出售，可由所有權人自由處分，不需要與其他兄弟姊妹討論或協議，狀況相對單純。
2.持分共有：
假設這3名子女無法協議出由誰取得A屋、B屋、C屋，那麼為了公平起見，依據《民法》第1141條規定，可「按人數平均繼承」，所以甲、乙、丙3人可以各自登記A屋、B屋、C屋的所有權1/3，這樣一來，取得的遺產價格相同，就不會有爭議。但壞處在於，後續若要處分，情況相對複雜。
3.公同共有：
倘若3人對遺產分配沒有共識，但為了避免登記罰鍰發生，3名子女可先以公同共有辦理登記，等到未來有共識時，再辦理協議分割或是持分共有。因為《土地法》規定，「繼承登記得自繼承開始之日起6個月內為之」、「聲請逾期者，每逾1個月得處應納登記費額1倍之罰鍰，但最高不得超過20倍」。
李季鴻補充，「持分共有」跟「公同共有」最大的差異在於，持分共有有明確的持分比率，譬如甲、乙、丙各有1/3；但登記成公同共有，只是說明共有人有甲、乙、丙3人，並無比率的概念。
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