好房二三事
利率降至1.775%、年限拉長為40年
「新青安房貸」助攻 首購買盤回來了！
撰文者：楊明峰
更新時間：2023-12-01
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圖片來源：達志影像
「新青年安心成家購屋優惠貸款精進方案（以下簡稱『新青安房貸』）」優惠購屋政策從2023年8月上路至今，成功提振房市買氣，更令2023年度的全國買賣移轉棟數預期，從原先「28萬棟保衛戰」樂觀上修至「挑戰30萬棟」。新青安房貸為何有這麼大的威力，可以助攻房市交易量？主因在於利率條件與貸款年限都有做出調整。
新制條件降低購屋負擔
提升首購族進場意願
新青安房貸相較於青安房貸舊制，包含機動一段式利率從2.025%降為1.775%，在市場利率普遍超過2%的現在，成為現今房貸利率的「破盤價」。此外，貸款年限也從30年延長為40年、貸款額度上限從800萬元調高至1,000萬元、寬限期更是從3年拉長至5年（詳見表1）。
假使在2023年8月1日至2026年7月31日「用滿」新青安房貸的1.775%優惠房貸，3年下來可省下11多萬元的利息成本。加上貸款年限較現今主流的30年房貸足足多了10年，也將大幅推升民眾的購屋負擔能力。
在不考慮頭期款、貸款成數、信評等條件下，假使以月還款3萬元來回推試算，青安房貸舊制利率為2.025%、年限30年，最高可購買總價約1,011萬元的住宅；當新青安房貸利率降至1.775%、年限拉長至40年，購屋總價將可提升至約1,288萬元，比舊制多出277萬元。
樂居科技創辦人李奕農分析，當房貸年限邁向40年期時，每月償還的房貸金流將愈加輕鬆，且愈能接近區域的租金水準，再加上拉長寬限期，將大增年輕首購族進場購屋的意願，「在租不如買的考量下，有能力存夠頭期款者，就會考慮買房。」
六都移轉棟數連4月年增
房市交易量漸走出低谷
據央行統計，今年9月包含台銀、合庫銀、土銀、華銀、一銀等5大公股銀行，其新承作房貸額度710億1,500萬元、月增12.4%，年增29.8%，其中青安房貸新承作245億8,000萬元，占新增房貸約35%，顯示新青安房貸明顯催出買氣。
從最新發布數據來解讀，截至今年10月，六都買賣移轉棟數年增率已連續4個月轉正以外；今年前9月的全台建物買賣移轉棟數為21萬8,754棟，較去年同期年減10.3％，減幅已收斂至10%左右（詳見表2），而今年每季的移轉棟數更是連續2季正成長，顯示今年房市逐步放量。而下半年起又有新青安房貸助攻，以及年底購屋旺季，預期買氣將能持穩放量。
再進一步觀察房市領先指標的預售屋交易量，據樂居網統計預售屋交易量發現，因應《平均地權條例》今年7月上路禁止轉售預售屋，雖然6月交易量爆出天量，接著7月因鐘擺效應呈相對低點，但截至11月中統計，隨著8月升至6,958件，已超越2022年下半年單月水準（詳見圖1），另外總體經濟預期轉好，也印證了房市交易量已走出今年年初的冰點。「政府推出的新青安房貸政策，儼然成為首購族利多，對房市信心面提升很多，從各項數據來看，剛需買盤穩定增長，交易量雖無明顯爆出天量，卻是助攻房市交易量走出低谷的原因之一。」李奕農說。
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