好房二三事
2024年7月實施、隔年5月開徵
囤房稅2.0將上路 一次搞懂5大重點
撰文者：楊明峰
更新時間：2024-02-01
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圖片來源：達志影像
「囤房稅2.0（房屋稅差別稅率2.0）」預計於2024年7月實施、2025年5月開徵，將降低全國僅有1間自住住宅的房屋稅，除了造福自住客外，並針對非自住住宅加稅，提高多屋族的持有成本。
估計新法上路後，將對新建餘屋銷售不佳的建商造成較大衝擊，外界預期，預售屋仍會是房屋市場的主流銷售模式。
按現行房屋稅規定，地方政府可視房屋所有人持有戶數自行訂定差別稅率級距，並採累進稅率計算，擁有房屋愈多者，採計的稅率愈高，也就是俗稱的「囤房稅」。扣除全國家戶3戶自用住宅，擁有第4戶以上，屬非自住住宅，才會被課徵囤房稅。
以台北市現行囤房稅1.0為例，持有非自住住宅2戶（含）以下，每戶按2.4%稅率課徵房屋稅；持有3戶（含）以上，每戶按3.6%稅率課徵。而台南市分級較多，為1戶1.5%、2戶～3戶1.8%、4戶～5戶2.4%、6戶以上3.6%等；至於苗栗縣因無囤房稅，故無論擁有多少戶，房屋稅都以1.5%課徵。
舉例來說，王先生名下若有2間在台北市的非自住住宅，原有2戶房屋稅均以2.4%計算；若在台北市多買1間非自住宅，原本2戶連同新買的1戶，共計3戶將統統跳升為3.6%計算。但若王先生不買台北市，而在桃園市多買1間自住宅，則會採現行的縣市歸戶計算，原有台北市的2間自住宅與桃園市的1間自住宅，均適用於較低的2.4%稅率，因此，在乎房屋持有成本的多屋族，多會納入現行囤房稅作考量依據，進行房屋置產配置。
目前全國22個縣市中，包含六都直轄市、新竹縣市、宜蘭縣、連江縣、屏東縣以及澎湖縣等12個縣市皆訂有囤房稅；其餘10個縣市因未有囤房稅，房屋所有人無論持有幾戶非自住房屋，皆按法定稅率下限1.5%課徵。
因此基於3大理由——1.全國有10個縣市未訂定囤房稅；2.現行「縣市歸戶」計算，無法呈現房屋所有人在全國持有房屋的全貌，實務上易成為多屋族避稅的漏洞；3.部分空屋未做使用，但建商未依市況調價而持有多戶餘屋，上述種種促使財政部改革，進行「囤房稅2.0」修法。
囤房稅2.0的改革宗旨為「多屋重稅，自住減稅」，分別有以下5大重點（詳見表1）：
重點1》
提高多屋持有成本
防堵縣市歸戶避稅漏洞
現行房屋稅規定，採取縣市歸戶方式計算，非自住住家房屋稅的法定稅率為1.5%～3.6%，且地方政府「可」訂定差別稅率。待未來囤房稅2.0上路之後，將改採全國歸戶方式計算，除特定房屋以外，法定稅率將調高至2%～4.8%，也規定地方政府「必須」訂定差別稅率。
新法上路後，現行尚未實施的10個縣市必須訂定囤房稅，其餘12個已實施囤房稅的縣市，則要提高課稅上限或是考慮新增級距。由於房屋稅上限與下限均提高1/3，例如台南市的最低稅率從1.5%提高至2%，未來多屋族勢必會增加稅負成本。財政部估計，全國將有128萬戶因非自住房屋稅率調整而受到影響。
至於修法的另一大項變革，是全國歸戶、全數累進課稅。過往有部分多屋族會瞄準各縣市的囤房稅級距規定，進行非自住住宅的配置，待未來新法上路後，這些透過跨縣市配置房產來避稅的多屋族，將無所遁逃。
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