房產小常識
第一次買房該怎麼出價？掌握3議價技巧，買到理想價格
撰文者：徐佳馨
更新時間：2025-07-30
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圖片來源：本刊資料
說真的，議價技巧沒別的，我自己歸納出3大重點，其他就要看到底市場上的競爭對手多不多，還有這房子本身的條件。
這3大重點不外乎就是回推房地產的買賣價格是如何成交的？答案是：屋主期望價格、市場行情、買方設定價格，只要這3者可以取得一個最大的平衡，那麼就是房屋成交的時候（詳見圖1）。
重點1》屋主期望價格
在看房時，有時會詢問「屋主的底價是多少？」無論房仲的回答是否正確，重要的是要了解「屋主的底價」其實是他期望出售的「目標價」。
例如，如果屋主希望以1,000萬元出售，但實際上只需930萬元就能接受，他可能會報價1,000萬元，因為他對自己的房子有信心。不過，如果在市場多頭的時候，房仲說的價格往往會拉高一點；反之，如果是市場空頭的時候，或是這案子有很多競爭者，就會比較貼近屋主的理想價格。
此外，開價愈高，通常表示屋主目前的信心很強；如果開價突然大幅下修，則可能意味著他有點壓力，想要盡快成交。
坊間有些人會去調出第二類謄本，用設定抵押貸款的金額去了解屋主的成本。不過，如果屋主持有時間很久，還是參考實價登錄的資料會比較有用。另外，有些屋主用房子借了非常多的貸款，為了解燃眉之急，依舊有可能便宜出售。
重點2》市場行情
隨著「實價登錄」上路，民眾對於出價愈來愈有概念。除了實價登錄的數據外，許多民眾也會參考銀行鑑估價。另外，如果同一個社區有滿多間個案在賣，屋主會有競爭壓力；但若社區出售案件很少，案子又是市場主流，那屋主確實是有拿喬的空間。
重點3》買方設定價格
所謂合理價，其實就是買方心中理想的、且能夠負擔的價格。對買方來說，房屋是自用或投資會影響到對於價格的判斷。不過，現在自用客戶也希望能在取得房產之後賺上一筆，因此，在查詢價格之外，也應該去詢問估價，並且算出自己每個月能負擔的金額。
在這邊要特別提醒買方，如果這間房子還需要裝潢，請務必先把裝潢成本加進去。同時，針對某些特殊商品，例如坪數很小的套房、隔間套房、老舊房屋等，因為可能會遇到貸款問題，無論是貸款成數或利率，如果並非銀行認定的優質產品，恐怕會受到一些影響。因此，購買這類產品請務必確認貸款狀況，以免違約。
保持從容、中立態度面對，議價過程更順暢
許多朋友問我，很多時候會被通知一個很倉促的時間和賣方見面談價格，這時候應該怎麼辦？
我每回都會建議朋友除了做足功課，心中對價格有定見外，「一定要先吃飽喝足」，甚至帶上有經驗的朋友，先溝通狀況，提醒對方為自己踩煞車。朋友聽到我這樣說，都會以為我在開玩笑，但我是認真的。事實上，人在飢寒交迫的時候，特別容易衝動，等到晚上回到家裡，才在扼腕自己剛剛到底怎麼了？
也因此，讓自己保持一個從容的態度去面對，往往都可以談到最理想的結果。但也要注意談價格歸談價格，不要去羞辱屋況或對方的心態。我們也曾經聽過，明明已經談到了賣方可以接受的價格，偏偏因為買方講話太難聽，同時激怒賣方和房仲，因此最終沒有成交的例子。「買賣不成仁義在」，即便沒有成交，只要保持好關係，也是替日後成交有更好的鋪陳。
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