先評估增值空間，再考慮投報率

7招買房　租金拉高3成

撰文者：郭莉芳2012-09-26

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一級商圈店面動輒上億起跳，並非一般買家負擔得起，因此，他們會轉而考慮巷弄裡的次級店面。蔡璟柏提醒，這類巷弄型店面的租金差異很大，尤其是以滿足社區居民生活必需的社區型商圈，巷口進來第1家跟巷口進來第5家店面的租金可能就差了3成，可不要因為第5家店面比較便宜，就貿然將其購入，因為租金恐怕也拉不高，兩相比較下，房價較便宜的店面，有可能租金報酬率更低。

如果要考慮這類次級店面，最好選擇巷子轉進來第1到第3間比較保險。除非這條巷子位在商圈的中心，往前、往後都有延續的商家，才考慮深入巷弄內的店面。

【延伸閱讀】4類地雷店面不要碰

1.大型量販店、大型商場或百貨公司周遭的店面：因為人潮會到大型賣場去消費，周遭的店家很難受惠。

2.位在高架橋旁邊或是高壓電塔旁的店面：因為車流快，車子停不下來，做不到開車族生意，招牌的效益也差，只適合特殊需求的武市行業，例如修車廠、機車行、洗車場等，租金效益低。

3.沒落的商圈：房價再怎麼便宜都不考慮，因為房價只會跌、不會升。

4.住宅型商圈不歡迎餐飲業：因為會有油煙問題，易被檢舉。

【延伸閱讀】租金報酬率怎麼算？

租金報酬率的高低牽涉到自有資金多寡、資金成本等面向，想當專業包租公的人，一定要先學會這樣算：

【舉例】李媽媽花了500萬元購入一間房子，月收租金1萬5,000元，假設李媽媽貸款300萬元，年利率約2.5%，年貸款利息支出約為7萬5,000元：

租金報酬率計算方式：

租金報酬率＝（年租金－貸款利息－每年修繕及租稅成本）÷房屋持有成本（自備款＋　裝潢與家具成本）

延續前述假設，李媽媽另外加上報稅與修繕支出約3萬元，家具與裝潢約10萬元。