Step4 確認使用約定
➊「使用約定」可依照個人使用目的和情形與房東協議。針對第5條第1項條文,建議可以加註「留宿親友,不在此限」等文字;若有改裝需求,建議於第2項條文勾選➋「現況無條件交予甲方」,避免有爭議。
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Tips_不定期契約仍具法律效力
簽訂的租約到期,如果房客繼續住、房東也無提出異議,那原先簽訂的租約就變成「不定期契約」,住商不動產加盟行政處執行協理吳光華表示,此時租約仍具有法律效力,且契約裡面的承租條件等,房東不能說改就改,也不能隨意趕走房客,所以基本上不定期契約對房客較有利。但缺點是若房東中途將房子賣出,新的屋主可直接要求房客搬家,就不受「買賣不破租賃」原則的保障。
Step5 確認終止、違約處理方式
提前終止租約,有2種情形:由房客提出或房東提出,唯一的差別在於房東提出的提前解約,一定要經「房客(乙方)同意」才行。至於➊「契約終止」和➋「違約處罰」條文中提到的違約金,可和房東協議提高或降低,但通常都是對等關係。
Step6 確認其他重要事項
另外要確認的重要事項之一就是➊「稅費負擔」。首先,實務上很多房東會要求租客不能報稅,但其實條文內不得載明租客不能申報;再者,租約中也不能要求租客負擔房屋稅、地價稅等,因為納稅義務人本就是房東。
但若有寫「本件租屋之房屋稅、綜合所得稅等,若較出租前之稅額增加時,……由乙方負責補貼」等條文,租客也簽約同意,恐怕就得負擔房東新增的稅金。因此稅費的部分一定要討論清楚。
在➋「其他約定」中,關於第3項的「甲」、「乙」可以換成「他方」、「另一方」,意思就會變成「他方若有違約情事,致損害另一方之權益……」,藉此保障雙方權益。
你可以這樣練習2
簽訂成屋買賣契約書,須特別留意點交細節