①以自有資金,清償以房養老貸款本金與利息,清償完畢,房產交還繼承人持有。
②若繼承人資金不足,可向銀行提出「借新還舊」,以新房貸,清償以房養老貸款,繼承人再分期攤還房貸,新貸款的利率條件與房貸年期視申請當時環境及擔保品狀況而定。
③繼承人可出售房產,若出售價格大於以房養老本金利息總和,清償完畢後,繼承人可領走差額;若是繼承人出售房地產後,取得的資金,小於借款人向銀行借款所累積的本金利息總和,該怎麼辦?依目前銀行的規定,繼承人不必補差額,銀行也不會向借款人追討差額,也就是目前暫由銀行自行吸收。
至於對銀行來說,最差的另一個情況,即是借款人身故後,繼承人拋棄繼承,銀行取得房產法拍,可能也會出現資金小於本金利息總和的情況。
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Tips_借款人與通知人需親自簽約
在簽定以房養老合約時,銀行會要求借款人一定要親自到場親簽,了解契約權利義務。另外,也要求借款人要設定一名「通知義務人」,可由家屬擔任,目的為當借款人身體狀況不佳或身故時,通知銀行處理貸款事宜。在簽約時,通知義務人也要攜帶個人身份證件,親自到場簽約。
【專家評點】以房養老撥款金額不受房價漲跌影響
華南銀行副總經理 李宗賢
以房養老為銀行先撥款,借款人將來再還款的「逆向抵押貸款」,因為每月撥款金額,是根據申請貸款當時房產的鑑價結果、貸款成數與利率條件,計算每月撥款金額,因此房價漲或跌,對每月的撥款金額不構成影響,只會影響借款人身故或滿期時,決定出售房地產,清償貸款的金額。
另外,若借款人因疾病需長期住院,銀行也不會中止給付。銀行會注意借款人的領取情況,若發現借款人連續3個月都未動用以房養老的撥款金,會主動聯繫詢問原因。此外,也會每6個月訪視或聯繫借款人。
會影響以房養老的撥款與持續性,包含以下3個變數:
1.都更:有的銀行會繼續撥款,有的銀行則是停止給付。
2.因天災如地震造成房屋倒塌:因擔保品消滅,多數銀行會先停止給付。
3 .第三人強制執行:指借款人之債權人申請強制執行,扣押不動產。多數銀行都選擇停止給付。但台企銀「安老快活」專案因採以房養老貸款結合信託與年金險,撥給借款人的款項,來自於商業年金險,因此會繼續給付。
(文◎林 竹)