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    30年老公寓 買到賺到
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    Smart智富密技第47期

    土地持分大、公設比低

    30年老公寓 買到賺到

    撰文者:郭莉芳2010-05-24
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    小檔案_公寓達人 石自立
    出生:1952年
    學歷:空中大學經濟系進修中
    經歷:豪門建材行負責人、福特 汽車銷售經理
    現職:泓瀧企業負責人
    事蹟:從事房產買賣30年,看過 逾600間房子

    老公寓外觀破舊,一走進樓梯,腳踏的是傳統的磨石子地板,欄杆破舊。走進室內,燈光昏暗,壁紙剝落,牆上還有壁癌,浴廁天花板也黴斑處處,看了實在讓人直搖頭。

    房子愈爛,轉手價差愈大

    別人眼中的爛公寓,卻是石自立眼中的瑰寶。從事房地產買賣30年,石自立專挑爛房子下手,因為轉手的價差空間最大。

    先來做以下的選擇題:

    A公寓
    權狀28坪、公設比0%、土地持分8.36坪、屋齡35年。
    → 使用面積:因為陽台未登記進權狀,整體使用面積有29.8坪。

    B大樓
    權狀28坪,公設比28%、土地持分3.24坪、屋齡10年。
    → 使用面積:扣除公設後,整體使用面積為20.16坪。

    這兩間房子,你會想買哪一間?同樣的權狀面積,但使用面積卻相差了近10坪,且A公寓因為屋齡老,更容易議出有利買方的價格,這就是石自立偏好老公寓的主因。

    公寓是指沒有電梯的4、5樓建築,扣除像透天厝、別墅等特殊產品。公寓通常屋齡很舊,但好處是土地持分大,在土地取得成本愈來愈高的情況下,未來如果有都更改建機會,就有機會老厝翻身成黃金屋。

    不過目前都更成功的案件比例很低,如果是為了都更目的,希望房價翻兩番而購買老公寓,可得有等上10年以上的心理準備。

    但若是為了自住需求,且家裡沒有長輩同住、不需擔心爬樓梯太累的問題,公寓倒是不錯的選擇,因為總價不高、且公設比很低,甚至是零。尤其是早年的老公寓很多公設,例如樓梯間,或是房子的附屬建物,如陽台、露台,或是向後方增建的房間、廚房都沒有登記在建物權狀中,未來還可以申請補登記,增加權狀面積,相當划算。

    10個原則,教你買對不買貴

    怎麼挑選老公寓,才有保值效果,石自立以他的實戰經驗彙整了以下10個挑選老公寓的關鍵原則,教你「買對不買貴」。

    原則1》雙併公寓最理想

    公寓產品區分成很多種,有些面臨大馬路的連棟公寓,是屬於一層一戶、一棟只有1個樓梯出入口的產品,礙於面寬有限,這種建築的樓梯通道通常很狹長且較陡,較不理想,且為狹長型建築,等於是除前後陽台外,中間的房間均是「暗房」 (即沒有對外採光的房子),是最不理想的選擇。因緊鄰大馬路,居住環境也較吵雜。

    最理想的公寓類型是緊鄰大馬路第1排或第2排巷弄裡的雙併公寓,依樓高來看,戶數約6~10戶,同樓層只有對門鄰居,環境較單純。

    原則2》附屬建物未計入權狀「賺」最大

    20年屋齡以上的電梯大樓及公寓,因建築法規規定陽台不列入建築面積計算,因此不列入權狀面積。如果能找到這種公寓,等於是買到賺到,因為是用權狀坪數去計算總價,而非使用面積。買進來以後,還可以向地政單位申請補登,費用約是1萬多元,但未來轉手卻可以因為權狀面積變大,放大成交價。

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