主計處採用「租金等價法」（rentalequivalenceapproach）來衡量自有住宅設算租金，觀察實際租屋市場中相近住宅類型（與自有住宅的品質、位置、設備、地段等面向類似）的租金價格變化，也被美國、英國、日本等先進國家統計機構所廣泛採用，調查樣本來自逾1,300間實際私有住宅。但近年CPI房租類變動幅度甚小，主要原因可能為租金資料的偏誤所造成，以下整理3大關鍵：
1.對於容易出現租金僵固的國家，固定查價樣本可能導致設算租金調整過度緩慢。
2.租金等價法高度仰賴資料來源品質，但台灣自有住宅比率高、不健全的租屋市場將使調查失真。
3.自住與出租的住宅特徵（例如面積、結構、屋齡、設備）本身存在差異，無法完全排除品質規格差異造成的價格變化。
根據台大碩士李祖福（2022）《使用民間大數據租屋資料估算消費者物價指數》發現2008年至2021年間，利用591租屋網所計算出的CPI房租類平均年增率介於3.56%～3.58%，較CPI房租類（0.64%）大幅高出近3個百分點。更重要的是，重新計算台灣整體通膨水準後，發現CPI年增率應由0.83%上升至1.45%（不調整支出權重）或1.81%（調整支出權重）。
圖片來源：財經M平方備註：該研究論文分析超過100萬筆591租屋網的成交資料，並利用特徵迴歸模型（hedonicmodel）控制住宅樣本的異質性，呼應Q1所提的「CPI調查必須固定品質規格」。
不過針對上述討論，主計總處也在《有關我國CPI房租之編製及各界常見問題》進行回應，點出該論文研究結果的4個限制：
1.591租屋網資料仍可能存在偏誤、缺漏，且並未納入地段、屋齡、空調、家具等影響租金重要因子，模型變數不同都可能影響房租推估結果。
2.網路平台交易多為更換房客的成交資料，調整房租機會高，估計結果有高估傾向。
3.按ILO國際規範，CPI查價應固定樣本（fixed basket）以避免品質造成的價格差異，591租屋網各時點的樣本差異大、租屋條件不固定，無法直接比較。
4.2017年～2021年期間民間資料推估房租平均漲幅為5.2%，明顯高於內政部同期間房價漲幅2.6%，而主要國家近年房租漲幅均低於房價漲幅，因此推估結果合理性有待商榷。
本文獲「財經M平方」授權轉載，原文：【總經Spotlight】台灣通膨率不到3%？五大問題破除迷思（全文開放）！
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