買塊農地蓋農舍，可以有獨棟房子，還有可以種菜自己吃，是很多都市人退休夢想。但資深地政士提醒，農地交易陷阱一籮筐，如果農地已經被「套繪」，將蓋不成農舍，不只退休夢碎，想轉賣還得面臨賠售。

正業地政士聯合事務所所長鄭文在表示，日前就有一位民眾花了3,000萬元，在新北市郊區買了一塊農地，打算一圓田園夢，買賣雙方談好價格，簽約完成後，交由地政士，依照標準作業流程，申請了農地農用證明、鑑界及無套繪證明。

農地農用證明、鑑界都沒問題，可是在查詢是否套繪時，卻收到市政府建管處發函指出，該農地領有民國84年間，政府所核發之建照執照的案號，已被「套繪」。

所謂套繪，是主管機關為避免1塊土地被使用2次，或是違反土地使用及建築法規，在地籍套繪圖上著色標示，土地被套繪後，就不可再進行其用途，如果是農地，買下來之後，就不能再興建其他農舍或分割出售。

鄭文在表示，此一結果令人傻眼，因為該農地上面並沒有任何農舍，買方如果買下來，又不能興建農舍，等於只能種田種菜，卻沒房子可住。經查詢賣方，賣方表示，農地是繼承而來，印象中並未申請過建照。只是建管處來函公文，明白寫著已申請建照，還有建照執照號碼，不像是誤載所致。

眼看交易就得取消，買方退休田園夢告吹，但鄭文在不放棄，進一步查詢，該農地只有建照執照號碼，沒有核發使用執照，農地現場也沒有建築物存在，仍有機會解套。

因為依照建築法第54條，起造人自領得建造執照或雜項執照之日起，應於6個月內開工；並應於開工前，會同承造人及監造人將開工日期，連同姓名或名稱、住址、證書字號及承造人施工計畫書，申請該管主管建築機關備查。

起造人因故不能於前項期限內開工時，應敘明原因，申請展期一次，期限為3個月。未依規定申請展期，或已逾展期期限仍未開工者，其建造執照或雜項執照自規定得展期之期限屆滿之日起，失其效力。

也就是，雖然領有建照執照，但是沒有開工的事實，亦無展延紀錄，該建照已失效力。經提出申請，建管單位同意併案解除套繪。得知訊息後，買賣雙方都鬆了一口氣，順利完成了該筆農地的買賣登記。

鄭文在表示，農地買賣法令問題很多，想當都市農夫，最好透過專業協助多方查詢，以免美夢變惡夢。

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